Parola all'avvocato

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Casa vacanze in condominio: l’assemblea condominiale può vietarla?

L’avvocato risponde al quesito di una lettrice

Da un quesito di una lettrice: “Vorrei adibire il mio appartamento di Roma a casa vacanze, ma il regolamento condominiale contrattuale espressamente prevede che la destinazione degli appartamenti ad usi diversi dall’abitazione o da uffici deve essere consentita dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., secondo comma. In cosa consiste una casa vacanze? In futuro gli altri condomini potrebbero ostacolare la mia attività?”.

L’interessante quesito della lettrice ripropone una questione di grande attualità di cui qualcosa si era già detto lo scorso settembre, a proposito di una recente sentenza del Tribunale di Roma.

Anzitutto, occorre chiarire che cosa si debba intendere con casa vacanze. Solitamente la giurisprudenza si riferisce all’attività con la quale si concede in locazione a turisti un immobile arredato per brevi periodi dell’anno, senza però quei servizi aggiuntivi come la somministrazione di cibo e bevande, tipici delle strutture alberghiere. L’Art. 7 del Regolamento 16 giugno 2017, n. 14 della Regione Lazio espressamente prevede:

“1. Le case e gli appartamenti per vacanze sono strutture destinate ad abitazione ed arredate, da destinare ad uso dei turisti, collocate in uno o più stabili ubicati nel medesimo territorio comunale e gestite in forma non imprenditoriale o imprenditoriale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre. 2. Le case e gli appartamenti per vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e al loro interno non possono esservi persone residenti né domiciliate. 3. Le case e gli appartamenti per vacanze rispettano i requisiti minimi strutturali e funzionali previsti per le abitazioni di cui all’Allegato 4, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici. 4. Le case e gli appartamenti per vacanze possono avvalersi di strumenti di promo-commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi”.

In forza di quanto stabilito dal citato regolamento, quindi, la casa vacanze è una struttura destinata ad abitazione, pertanto non essendo necessaria una variazione della destinazione d’uso, non sarebbe altresì necessaria una delibera assembleare che approvi tale attività.

Tuttavia, la questione in giurisprudenza è stata largamente dibattuta.

Per quanto riguarda la effettiva possibilità di esercitare tale attività, infatti, in linea di principio non sarebbe necessaria alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini, né alcuna comunicazione all’amministratore. Tuttavia, il regolamento di condominio potrebbe prevedere espressi divieti all’esercizio dell’attività di casa vacanze. Tale divieto sarà valido solamente se il regolamento condominiale avrà natura contrattuale ossia sia stato approvato all’unanimità da tutti i condomini oppure, qualora gli immobili in condominio siano stati successivamente venduti, quando tale regolamento sia stato trascritto nei registri immobiliari o allegato o anche richiamato nell’atto di vendita.

A tale proposito però si segnala che la Corte di Cassazione ha statuito l’illegittimità di una  clausola del regolamento condominiale che vietava l’esercizio dell’attività di casa vacanze tutte le volte in cui limiti la libertà di esercizio del diritto di proprietà sulle parti esclusive del singolo condomino. La clausola, al contrario, potrà essere ritenuta legittima qualora sia necessaria per garantire per il decoro, la tranquillità o la sicurezza dello stabile e dei suoi abitanti, che potrebbero essere pregiudicati dal continuo via vai degli avventori, clienti della casa vacanze (Cassazione civile sez. II, 28/09/2017, n. 22711).

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