Mercato immobiliare: ecco come è cambiato e come si trasformerà

«"Sono disperato, sto cercarndo casa": questa frase per me è ormai un mantra che sento ripetere sistematicamente a ogni stretta di mano con gli aspiranti acquirenti che bussano alla mia porta». A  fare il punto sul mercato immobiliare bolognese è Simone Sofia, agente titolare dell'omonima immobiliare specializzata in trading. 

«Mediamente un immobile lo vendiamo entro tre mesi dalla messa sul mercato, chi cerca casa la trova nell'arco di un anno, il budget standard per chi acquista è di 200 mila per un'ottantina di metri quadri commerciali (70 mq calpestabili), fra le richieste è molto diffusa quella di uno spazio esterno e le zone più quotate restano il centro storico o prima periferia. Questa la situazione attuale su Bologna, città che sta vivendo un periodo piuttosto vivace, anche grazie alla riattivazione dei mutui da parte delle banche». 

L'approccio non convenzionale e creativo di Sofia non sta solo nel look, che ben si discosta dallo stereotipo dell'agente in completo, ma anche nella scelta di orientarsi agli immobili predisposti alla "trasformazione", ovvero spazi commerciali che diventano residenziali, in sostanza un taylor-made immobiliare: «E' un trend in crescita perchè in primis si tratta di case completamente nuove per cui è garantita la personalizzazione degli spazi e poi i prezzi sono decisamente concorrenziali visto che parliamo di 3 mila/mq contro i 4 da cui si parte per il costruito. Di che si tratta? Capannoni ed ex edifici commerciali che lasciano spazio a villette e case indipendente, mini-condomini e loft». 

Le zone più richieste? Quelle che si prestano alla "trasformazione"

La zona che offre di più in questo senso? «Naturalmente quelle zone che appunto, ospitavano delle piccole/medie realtà imprenditoriali, a partire dalla Bolognina. Naturalmente è un mercato che andrà ad esaurimento visto che appunto di capannoni e terreni commerciali con determinate caratteristiche non ne abbiamo all'infinito». Chi compra casa oggi? «A parte tante giovani coppie che visti gli aumenti degli affitti decidono un'alternativa definitiva e sicura, ma che non si spevantano dall'accensione di un mutuo, anche se a lungo termine». 

Centro storico: il "frazionamento"

«Per quanto riguarda il centro storico di Bologna, il fenomeno che lo sta interessando è il frazionamento di immobili importanti, fattore che sta cambiando la fisionomia della città. In sostanza appartamenti di grandi dimensioni vengono divisi in diverse unità abitative: da un appartamento di 200 mq per esempio, se ne ricavano tre da 60 mq. Un esempio recente e molto ben riuscito in via San Felice, dove da 250 mq abbiamo ricavato 4 case da 60».

Chi vende: tempi e difficoltà

«I rischi per chi vende sono principalmente le perdite di tempo. Come già detto all'inizio dell'intervista i nostri tempi di vendita non superano mai i tre mesi e se dovessi dare dei suggerimenti consiglierei l'esclusiva a una sola agenzia per un trimestre, il passaggio a un'altra in caso di insuccesso nella stessa modalità e per la stessa durata. E' un diritto del cliente delle agenzie immobiliari chiedere che l'agente a cui si affida il mandato abbia il cosiddetto patentino, garanzia di competenza e di sicurezza dell'operazione a 360°». 

Previsioni sul futuro del mercato immobiliare bolognese?

«Il trading è tempo presente, ma anche futuro, fino a che ci sarà concesso esaminare gli ex spazi commerciali. Poi inevitabilmente si allargheranno i confini della Città Metropolitana e si tornerà, come già accaduto qualche anno fa, a guardare i dintorni della città potendo contare magari su trasporti comodi e veloci»