Rumori e cattivi odori in condominio, l'avvocato: "Ci si può tutelare"

Corte di Cassazione, sentenza 23754 del 1 ottobre 2018

Il fatto. In un condominio le proprietarie di due appartamenti, stanche dei rumori e degli odori provenienti dalla canna fumaria installata dal ristorante del piano terra, si sono rivolte al tribunale per ottenere il risarcimento del danno subito e la rimozione della tubazione. I giudici, accogliendo la domanda, hanno condannato il ristorante a spostare la canna fumaria in una posizione rispettosa delle distanze legali. Non solo: le proprietarie hanno ottenuto anche il risarcimento dei danni subiti.

Ma quando un condomino può limitare l’esercizio del diritto di proprietà di un altro? E quali sono i danni risarcibili?

La disciplina del Codice Civile. La norma di riferimento in questa ipotesi è l’art. 844 c.c. che prevede che il proprietario di un bene immobile non possa impedire le immissioni derivanti dal bene del vicino se queste non superano la normale tollerabilità. Tale criterio però, evidentemente, ha carattere relativo e quindi bisognerà valutare caso per caso. Pertanto, per stabilire se una immissione sia o meno rispettosa dei limiti previsti si dovrà fare riferimento alla sensibilità dell’uomo medio ed alla situazione locale. Il criterio che trova applicazione in questo caso è quello dell’utilità sociale: le esigenze personali legate all’abitazione, come il riparo, la sicurezza, il riposo, la riservatezza, l’intimità familiare ed il lavoro domestico devono prevalere sull’interesse meramente economico, ad esempio, di un’attività commerciale. Una volta effettuate tali valutazioni, spesso con l’ausilio di un tecnico, il giudice, in caso di superamento della soglia della normale tollerabilità potrà riconoscere il risarcimento del danno.

I danni risarcibili. In particolare sono diversi i diritti che potrebbero essere lesi dalle immissioni intollerabili e, di conseguenza, potranno essere risarciti, ove provati, danni altrettanto diversi. Ed è proprio questo l’aspetto interessante della sentenza in commento. I giudici infatti hanno statuito che si può certamente pretendere il risarcimento del danno non patrimoniale quando riguarda la lesione del diritto al normale svolgimento della vita personale e familiare all’interno di un’abitazione e comunque del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita. Si tratta infatti di diritti tutelati sia dalla Costituzione italiana che dalla Convenzione europea dei diritti dell’uomo.

La prova della lesione subita dal condomino danneggiato non deve essere data con specificità, essendo infatti sufficiente anche la dimostrazione sulla base di presunzioni e massime di esperienza. Che una grande canna fumaria di un ristorante posta sotto la finestra della propria abitazione possa causare rumori ed odori intollerabili è di esperienza comune. Ciò solo è bastato ai giudici per riconoscere il riconoscimento.

Diverso è invece il discorso relativo al danno biologico. Infatti, le patologie che si assumono conseguenti alle immissioni intollerabili devono essere provate accuratamente attraverso certificazione medica. La documentazione, che deve essere prodotta nell’ambito del processo, deve infatti accuratamente dimostrare non solo la malattia ma anche il nesso di causalità, ossia che proprio quelle immissioni intollerabili siano state la causa del danno alla salute lamentato.
 

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