Affitti in nero e subaffiti: dalle richieste del medico alle utenze, così si stanano i trasgressori

Non essere in regola con i contratti non conviene mai e l'impunità è impossibile: questo in sostanza è ciò che sostengono le Fiamme Gialle, che illustrano anche quali sono le diverse tipologie di contratto fra cui optare e con quali agevolazioni

Dove ci sono studenti fuori sede ci sono affitti "in nero". Singole, doppie, settimana corta, settimana lunga, affitti a breve termine e annuali: di annunci ne sono piene le bacheche dell'università, i muri della città e soprattutto il web, fra gruppi facebook e siti. Ma la regolarità non è da dare per scontata, anzi: fra le situazioni più tipiche certamente i subaffitti (con l'impossibilità di prendere la residenza presso l'appartamento nel quale di fatto si vive) e le firme su contratti non registrati e quindi nulli. L'intelligence della Guardia di Finanza però veglia su tutte queste situazioni, in collaborazione con l'Alma Mater, il Comune di Bologna e l'Agenzia delle Entrate. 

Antonio Cecere, della Guardia di Finanza di Bologna, spiega che l'attenzione è sempre alta e che, in sostanza, prima o poi tutti nodi vengono al pettine: "Attraverso la condivisione e l’incrocio dei dati informatici inerenti la registrazione dei contratti, le utenze (acqua, luce, gas, rete telefonica), l’accesso alle biblioteche, le richieste alle A.S.L. per il medico di basel’IMU, l’erogazione del servizio di smaltimento rifiuti urbani, e tante altre informazioni, la Guardia di Finanza seleziona situazioni anomale degne di approfondimento".

A quel punto, sia i proprietari degli immobili che i potenziali inquilini possono essere invitati a dichiarare con appositi questionari se hanno dato o ricevuto una casa in affitto ed a quali condizioni. La risposta ai questionari è obbligatoria (pena l’irrogazione di pesanti sanzioni pecuniarie che possono superare i 2 mila euro) in caso di mancata risposta o di false dichiarazioni. Anche nel caso in cui tutto apparisse in regola, le possibilità di incorrere in un controllo sono elevate. La Guardia di Finanza provvede, inoltre, al controllo delle informazioni indicate nelle domande di partecipazione ai bandi di concorso per l’assegnazione di alloggi indetti da ER.GO., al fine di verificarne la corrispondenza con i dati effettivi.

Chi è "in nero" cosa deve fare? Come regolarizzare?

E' necessario intanto recuperare copia del contratto non registrato o di una eventuale scrittura privata, oppure ricevute del pagamento del canone di locazione (biglietti sottoscritti dal proprietario o eventuali bonifici effettuati), documentazione relativa all’intestazione o al pagamento dei consumi delle utenze (luce, acqua, gas, telefono...), documentazione relativa al pagamento di ulteriori spese accessorie, come ad esempio le spese condominiali. Poi bisogna andare presso il Reparto della Guardia di Finanza più vicino dove verrà redatto un verbale di ricezione esposto
nel corpo del quale l’interessato dovrà dire da quanto tempo risiede nel Comune in cui è ubicata l’abitazione locata “in nero” e i motivi della sua permanenza; se la locazione riguarda l’intero immobile oppure una sua porzione (stanza, posto letto) e poi dati quali l’importo, la periodicità e le modalità di pagamento del canone.
Se è stato registrato un contratto con canone di locazione “fittizio” bisogna fornire le generalità, se conosciute, del proprietario, del locatore o della persona cui viene corrisposto il canone; l’eventuale presenza di contratti di subaffitto; intestatari delle utenze domestiche di energia elettrica, acqua, riscaldamento, telefono; presenza di eventuali mediatori.

Cosa accade dopo e cosa succede all'inquilino? Deve andarsene?

Sulla scorta delle informazioni acquisite, la Guardia di Finanza provvede a constatare tutte le irregolarità connesse alla locazione “in nero” recuperando a tassazione le somme non dichiarate ai fini delle imposte dirette e dell’imposta di registro. L’inquilino, successivamente, con copia dell’esposto presentato, si reca presso l’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate, ove regolarizzerà il contratto non registrato compilando il modello di denuncia di contratto verbale nel quale è descritta la propria situazione e la richiesta di registrazione del contratto con i dati dell’immobile e così beneficiare della possibilità di avere un nuovo contratto regolare della durata di 4 anni + 4, ad un canone di locazione agevolato pari al triplo della rendita catastale ridotto, quindi, di circa il 70% rispetto al valore di mercato.

Quali sono in generale le tipologie di contratto fra cui optare e soprattutto con quali agevolazioni? 

Contratto a canone libero, in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata contrattuale minima di 4 anni, al termine dei quali il proprietario può recedere soltanto con disdetta motivata (necessità propria, familiare, intenzione di vendere, integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc) da inviare con raccomandata R/R almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di disdetta, la locazione si rinnova per altri 4 anni. Al termine degli 8 anni sarà possibile disdire il contratto per fine locazione, con lettera raccomandata R/R da inviare almeno sei mesi prima della scadenza.
Detrazioni per il contratto a canone libero. L’inquilino, sempre se occupa l’immobile come abitazione principale, ha diritto ad una detrazione IRPEF di € 300,00 annui se percepisce un reddito annuo lordo fino ad € 15.493,71; se supera tale reddito, e fino ad € 30.987,41, la detrazione sarà di € 150,00.

Contratti a canone concordato (o concertato) caratterizzati da canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all'inquilino, alcuni vantaggi fiscali. I Contratti a canone concordato si distinguono in contratti:
- ad uso abitativo;
- ad uso transitorio;
- ad uso studenti universitari fuori sede.

Il Contratto concordato ad uso abitativo ha una durata minima di 3 anni. Alla scadenza, il proprietario può recedere con disdetta motivata (almeno 6 mesi prima) o proporre all’inquilino la stipula di un nuovo contratto. In mancanza di disdetta o di accordo, il contratto è prorogato di due anni, ed alla scadenza potrà essere disdetto per fine locazione con lettera raccomandata R/R da inviarsi almeno 6 mesi prima.
Il canone non è libero ma concordato tra le Associazioni della proprietà edilizia e degli Inquilini in appositi Accordi territoriali. Per la determinazione del canone si tiene conto della superficie dell’appartamento, delle sue condizioni oggettive e dell’ubicazione. Il modello di contratto da utilizzare è unicamente quello concordato a livello nazionale tra le Associazioni ed emanato con circolare del Ministero delle Infrastrutture.

Detrazioni. L’inquilino, se occupa l’immobile come abitazione principale, ha diritto ad una detrazione IRPEF di € 495,80 annui se percepisce un reddito annuo lordo fino a € 15.493,71 (per i giovani di età compresa tra i 20 e 30 anni è raddoppiata ad €991,60); se supera tale reddito, e fino ad € 30.987,41, la detrazione sarà di € 247,90. L’agevolazione spetta per i primi 3 anni del contratto.

Il Contratto concordato ad uso transitorio è quello risultante dagli Accordi tra le associazioni, aumentato fino al 15% in più, in ragione del fatto che la locazione non usufruisce di agevolazioni fiscali, ed è tassata come un contratto libero. La durata è compresa tra un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi.Può essere stipulato soltanto in presenza di comprovateparticolari situazioni in capo al proprietario (necessità personale, immobile da destinare a finalità pubbliche, trasferimento temporaneo della propria dimora) o dell’inquilino (trasferimento temporaneo della sede di lavoro, contratto di lavoro a tempo determinato, studenti non universitari, seguito di familiare per ricovero ospedaliero). Il modello di contratto da utilizzare è unicamente quello
concordato. Non è possibile stipulare un contratto transitorio a canone libero.

Il Contratto concordato ad uso per studenti universitari fuori sede, prevede lo stesso canone dei contratti ad uso abitativo ed usufruisce delle medesime agevolazioni fiscali, in regime di Irpef o in cedolare secca. La durata può essere compresa fra un minimo di 6 e un massimo di 36 mesi. Alla scadenza il contratto potrà essere disdetto soltanto dall’inquilino, ed in mancanza di disdetta si rinnova per lo stesso periodo. In un contratto cointestato, è previsto il recesso unilaterale di ciascun inquilino ed il subentro (per la residua durata del contratto) di altro studente. Alla scadenza della proroga, il contratto termina automaticamente e per proseguire occorre stipulare un nuovo contratto.Il modello di contratto da utilizzare è unicamente quello concordato. Per gli studenti universitari non è obbligatoria questa tipologia contrattuale. Si può optare per un contratto a canone libero, ma in questo caso la durata minima non potrà essere inferiore ai quattro anni. I genitori degli studenti, residenti in un comune distante almeno 100 km dalla sede dell’università, potranno portare in detrazione il 19% dei canoni effettivamente pagati per i figli fino ad un massimo di € 2.633,00 annui. Il contratto può essere intestato ai genitori.

UN DOCUMENTO PER 'ORIENTARE' PROPRIETARI E STUDENTI. "Studia e vivi Bologna" è una guida di carattere informativo divulgata un paio di anni fa, risultato della collaborazione tra il Comando Provinciale della Guardia di Finanza di Bologna, ER.GO.– Azienda Regionale Diritto agli Studi Superiori e il Comune di Bologna. Il documento ha lo scopo di informare proprietari di immobili e studenti fuori sede su come sottoscrivere un regolare contratto di locazione a termini di legge, sia esso a canone concordato o a canone libero, come accedere ai servizi abitativi offerti dagli Enti e come segnalare situazioni di irregolarità. Infatti prender casa in affitto, magari vivendo per la prima volta fuori casa in una città non conosciuta, richiede un immediato orientamento alla scelta della migliore soluzione abitativa, quella che assicura il giusto compromesso tra disponibilità economiche e qualità della “casa”. L’opuscolo contiene anche utili strumenti per tutelarsi di fronte ad una non corretta applicazione della normativa in materia di locazione di immobili destinato agli studenti universitari ancora oggi caratterizzato da sacche di evasione e scarsa trasparenza.

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