Casa: 1.400.000 immobili nel mirino della riforma del catasto

Per prepararsi alla riforma e correggere eventuali 'svarioni' del legislatore, Confedilizia-Ape Bologna ha messo attorno ad un tavolo vari soggetti del settore. Si teme che agli immobili vengano attribuiti dei valori di rendita e redditività avulsi dal reale contesto di mercato

Una rivoluzione lenta, ma inesorabile. Che porterà alla revisione del valore patrimoniale e delle rendite catastali di 1.400.000 immobili nella provincia di Bologna, 400.000 nel solo capoluogo. Per prepararsi alla riforma del catasto e tentare di correggere eventuali 'svarioni' del legislatore, Confedilizia-Ape Bologna ha messo attorno ad un tavolo tutti i soggetti che si occupano a vario titolo di casa, dalle associazioni dei costruttori, dei proprietari e dei mediatori immobiliari agli ordini e collegi professionali.

La questione è delicata, perchè, ultimata la revisione, si tratterà di capire cosa cambia per i cittadini e se comporterà un aggravio della pressione fiscale sulla casa, anche se in molti temono che sarà effettivamente così. Sta di fatto, che molti potenziali investitori si sono già fatti di nebbia. "Tanti bolognesi stanno realizzando investimenti all'estero nel campo immobiliare. Stanno scappando", messi in fuga dalla crescita esponenziale della tassazione sugli immobili, certifica Laura Clo, responsabile dell'Osservatorio immobiliare della Fiaip di Bologna. Intanto, sotto le Due Torri si cerca di fare il punto sulla situazione attuale.
Le 14 associazioni di categoria coordinate da Confedilizia (Abi, Ance, Ania, Casartigiani, Cia, Cna, Coldiretti, Confagricoltura, Confartigianato, Confcommercio, Confedilizia, Confesercenti, Confindustria e Fiaip, oltre a tutti gli ordini e collegi professionali di Bologna) hanno deciso di avviare in maniera coordinata un monitoraggio sui valori di compravendita e dei canoni di locazione per poi confrontare i dati raccolti con quelli elaborati dall'Agenzia delle entrate.

Il tavolo si riunisce una volta al mese e sta seguendo passo passo l'iter della riforma del catasto, che ha il suo perno nel passaggio nella valutazione degli immobili dal criterio del numero dei vani a quello della metratura effettiva. Sta di fatto che per molte abitazioni, per le quali non è mai stata fatta una variazione catastale dopo il 1998, esiste solo l'immagine della planimetria, senza metratura. Quante sono a Bologna? Difficile a dirsi, probabilmente poche. Sta di fatto che la banca dati del catasto è per immagini e andrà convertita in metri: le metodologie che verranno utilizzate per questa operazione sono uno degli aspetti sui quali si concentrerà l'attenzione dei professionisti, spiega Letizia Lotti, del Collegio dei periti agrari. "Dobbiamo assistere lo Stato perchè sia equo nell'assegnare le rendite al metro quadrato", spiega Maurizio Gualandi del Collegio dei periti industriali di Bologna. In effetti, l'obiettivo dello Stato è introdurre un principio di maggiore equità, perchè oggi ci sono case di pregio accatastate secondo vecchi criteri, che sulla carta assicurano rendite inferiori a immobili molto più modesti.
"Il governo vuol realizzare la riforma ad invarianza di gettito, per cui ci sarà chi pagherà meno e chi pagherà di più rispetto alla situazione attuale, ma la verità è che non si sa cosa succederà", avverte Giampaolo Bertuzzi dell'Ordine degli architetti. Il governo vorrebbe che fosse tutto pronto per il 2019 e l'Agenzia delle entrate regionale conta di partire con il nuovo catasto dal 2020. "La riforma veloce rischia di essere una pessima riforma, una riforma lenta da' maggiori garanzie", osserva Bertuzzi. Ci sono poi da considerare le differenze di carattere territoriale.
 
"Il catasto qui è aggiornato", sottolinea Gualtiero Parmeggiani del Collegio dei geometri. "Noi siamo messi bene- gli fa eco Maurizio Pirazzoli, membro del consiglio dell'Ordine degli agronomi- ma in Italia ci sono 3-4 milioni di abitazioni prive di planimetria, questo rallenterà di certo la riforma". In ogni caso, tutto dipenderà dalle scelte tecniche che si faranno per la rivalutazione delle abitazioni.
"Noi vigileremo", assicurano i professionisti bolognesi. "La raccolta dei dati che stiamo facendo sul valore degli immobili e sulle rendite- spiega Elisabetta Brunelli, presidente di Confedilizia Ape Bologna- perchè ci deve essere corrispondenza tra le stime fatte dall'Agenzie dell'entrate e la realtà di fatto, non ci si deve basare su invenzioni algoritmiche".  

Il timore, infatti, è questo: che agli immobili vengano attribuiti dei valori di rendita e redditività avulsi dal reale contesto di mercato. E poi, una volta fissati, questi valori saranno come 'scolpiti nella pietra' o seguiranno le fluttuazioni dei prezzi? Basta pensare a quello che è accaduto negli ultimi sette anni. Per un'abitazione in buono stato, in zona San Donato nel 2007 (dati Fiaip) si spendevano dai 2.000 e ai 2.300 al metro quadrato, oggi ne bastano dai 1.500 ai 1.700. Cali proporzionali, per esempio, in zona Murri: dai 3.200-3.000 di otto anni fa ai 2.200-2.700 del 2014. "I prezzi sono scesi mediamente del 25-30%", sentenzia Clo, rapporti alla mano. Se i valori catastali fossero stati fissati sette anni fa, oggi sarebbero lontanissimi dai valori reali degli immobili. Questa è la preoccupazione dei professionisti riuniti al tavolo di Ape-Confedilizia, che stanno raccogliendo i dati. "Ci serviranno per andare a discutere", spiega Clo.
(agenzia Dire)

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