Immobili, con la crisi si vende la nuda proprietà. Ma chi compra?
Un mercato immobiliare paralizzato, con la tendenza diffusa alla nuda proprietà: prezzo stracciato, ma usufrutto per tutta la vita. Il problema è che non si vende
Sembra che in tempi di crisi, oltre a vendere il proprio oro e la propria auto, siano in tanti a vendere la propria casa come "nuda proprietà", assicurandosi così un vitalizio e continuando ad avere un tetto sulla testa. Un fenomeno che riguarda il mercato immobiliare (e immobile, pare). Ha risposto ad alcune nostre domande Stefania Adinolfi, socia di studio Aesse snc di Bologna.
Cosa si intende con vendita della nuda proprietà? E' vero che con la crisi è un'opzione in crescita?
Vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma riservandosi il diritto di abitarlo per tutta la vita. In questo modo si incassa subito un capitale che può dare tranquillità economica. Di fronte alla crisi della compravendite e all’accesso al credito (s’intende i mutui ipotecari per liquidità e non finalizzati all’acquisto) sempre più persone cercano di vendere la nuda proprietà.
Come funziona?
L’acquirente della nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, anzi, direi agevolatissimo, perché il valore della nuda proprietà si calcola tenendo conto di due cose; l’età dell’usufruttuario (si usano dei coefficienti) e il valore commerciale dell’immobile, che in questo momento è al minimo storico. I coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore, questo è un dato che non si può cambiare, mentre il valore commerciale dell’immobile ovviamente può subire grosse modifiche. Il pagamento delle tasse (irpef e Imu) restano a carico dell’usufruttuario perché ha la disponibilità del bene, quindi il nudo proprietario acquista a buon prezzo e non è gravato da spese e visto l’imposizione fiscale sugli immobili e senz’altro un’agevolazione.
Come avviene il calcolo per "prezzare" un immobile in nuda proprietà?
Indicativamente, ma molto indicativo, il valore commerciale della nuda proprietà è pari al 65% del valore della piena proprietà. Per quello che è la mia esperienza in questo momento siamo chiamati sempre più spesso a fare delle valutazioni, ma poi nella realtà non si registrano grandi transazioni, restano ancora maggiori le compravendite "normali".
Ci sono delle "migrazioni" in zone più "economiche della città"?
Non si registrano migrarzioni in zone più economiche, chi necessita di vendere l'immobile cerca di farlo in tempi ragioneveoli, abbassando di molto il prezzo di vendita e poi opta per l'affitto, che al contrario delle compravendite è abbastanza stabile.
