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Economia Via Augusto Murri

Mercato immobiliare ballerino: prezzi in calo nell'area centrale, tiene la zona di Murri-San Mamolo

Nella seconda parte del 2013 le quotazioni degli immobili sono diminuite del 5,9% rispetto al semestre precedente. Ecco la situazione quartiere per quartiere

Mercato immobiliare in difficoltà a Bologna, dove nella seconda parte del 2013 le quotazioni degli immobili sono diminuite del 5,9% rispetto al semestre precedente. Così secondo i dati del Gruppo Tecnocasa, che trovano la conferma dell'associazione Confabitare, che ha definito il 2013 come l'"annus horribilis' per il settore.

L'indagine Tecnocasa rileva prezzi in calo nell’area centrale della città, in particolare in zona Marconi-Lame. La disponibilità di spesa diminuisce e chi vuole vendere è costretto a rivedere al ribasso le quotazioni. Inoltre viene segnalata una notevole diminuzione degli  acquisti per investimento e rileva, invece, come ancora 'tenga'  la zona di Murri-San Mamolo. Si registra invece un calo generalizzato dei valori nelle altre macroaree della città, condizionate da una bassa disponibilità di spesa, dalle difficoltà di accesso al credito e dalle problematiche legate all’occupazione. Riguardo gli affitti? Pare sia buona la domanda.

Andamento dei prezzi di Bologna dal 2007 al 2013:

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-4,4%    -7,6 %  -7,0%    -3,3%  -3,4% -13,9%  -11,6%

La macroarea del Centro ha segnalato una contrazione dei valori pari al 9,1%. Prezzi ancora in calo nell’area centrale della città, in particolare in zona Marconi – Lame; la disponibilità di spesa diminuisce, gli investitori sono in calo. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate in via Marconi ed in via Lame. Apprezzate le abitazioni che hanno affaccio sul parco dell’ex Manifattura Tabacchi, per un buon usato si spendono mediamente 2200-2300 € al mq. Le soluzioni più costose si trovano in via Marconi, all’altezza di via Ugo Bassi, dove condomini degli anni ’60 si alternano a palazzi dei primi anni del 1900 in stile vecchia Bologna, alcuni dei quali vincolati dalle Belle Arti. Queste ultime tipologie in particolare si trovano in via Nazario Sauro alle spalle di via Ugo Bassi, qui una soluzione ristrutturata si scambia a prezzi medi di 3200 € al mq, mentre un buon usato ha valori medi di 2600 € al mq. Nella zona a ridosso della Stazione, in via Polese presso piazza dei Martiri, ci sono soluzioni degli anni ’30-‘40 dove si registrano valori medi di 2200-2300 € al mq.Le quotazioni salgono nel Centro storico, in particolare nell’area di via D’Azeglio e di piazza San Francesco, dove è possibile acquistare tipologie storiche. Qui un buon usato si compra con una spesa media di 2400-2500 € al mq. Da segnalare che il Comune di Bologna ha previsto di modificare la viabilità di via Lame, via Calori e piazza Azzarito che diventeranno zone a traffico limitato.

Cospicua l’offerta di box e posti auto: ne sono stati costruiti molti negli ultimi tempi, la domanda in zona non è ancora molto elevata essendoci buone possibilità di parcheggio, situazione che potrebbe cambiare in seguito all’ampliamento della ZTL.
Sul mercato delle locazioni la domanda è molto vivace ed è alimentata da studenti, lavoratori fuori sede ma soprattutto da famiglie che attualmente non riescono ad acquistare.

La macroarea di Mazzini - Savena ha evidenziato un ribasso dei prezzi del 3,8%. Nell’area di San Ruffillo nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni si sono ribassate del 7,5%. I valori per l’usato oscillano tra i 1400 € al mq per le tipologie più economiche fino ad arrivare a 2200 € al mq per le soluzioni signorili. Tra le zone maggiormente richieste dagli acquirenti da segnalare via Cilea e via Scarlatti, dove si possono acquistare tipologie degli anni ’60 realizzate con criteri innovativi per l’epoca ed esteticamente pregevoli. Per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 2000 € al mq. Prezzi leggermente più alti si registrano nell’area collinare come ad esempio via Pacinotti e via Novaro: qui per un buon usato si arrivano a spendere 2400-2500 € al mq. Da segnalare che nell’ex area artigianale compresa tra San Ruffillo e Rastignano sono in corso operazioni di dismissione di capannoni per la conversione in area residenziale; alcuni lavori sono stati completati, altri sono fermi in attesa che il mercato immobiliare si stabilizzi. Il nuovo attualmente viene valutato tra 3200 e 3300 € al mq. Inoltre si prevede la realizzazione di una bretella che congiungerà la tangenziale all’area di Rastignano, alleggerendo tutta l’area di via Toscana da buona parte del traffico pesante che attualmente opprime l’intera zona. Questa opera, una volta completata, apporterà un notevole beneficio all’intera area di San Ruffillo.

La macroarea di San Donato – San Vitale, nella seconda parte del 2013, ha segnalato un ribasso dei prezzi dell’8,5%. Prezzi ancora in calo in zona Massarenti. Nella seconda parte dell’anno a comprare casa sono state prevalentemente famiglie. L’assenza di investitori ha determinato un forte calo di richieste di monolocali e bilocali, un tempo apprezzati da chi voleva mettere a reddito. La zona compresa tra via Mazzini e l’Ospedale Sant’Orsola è caratterizzata da aree verdi e numerosi servizi. Le soluzioni ristrutturate hanno valori medi di 2200-2300 € al mq. In via Massarenti stanno per partire i lavori di ristrutturazione di un intero palazzo i cui prezzi di vendita sono di  3500 € al mq.
Buono il mercato degli affitti per la vicinanza dell’Ospedale Sant’Orsola e di numerose facoltà universitarie, bilocali e trilocali si affittano rispettivamente a 450 e a 600 € al mese.

Nella macroarea di Bolognina - Corticella i prezzi sono diminuiti dell’8,3%. Nella seconda parte del 2013 si registrano quotazioni in calo in zona Bolognina - Piazza Unità.  L’area di Bolognina - Piazza Unità è popolare ed è composta prevalentemente da palazzi costruiti tra gli anni ’50 e ’60 i cui valori oscillano tra 1200 e 1600 € al mq. Quotazioni più alte rispetto alla media si registrano nella zona di via Matteotti e piazza d’Italia, dove i valori dell’usato si attestano su 2100 € al mq. Da segnalare che proseguono i lavori per la realizzazione di abitazioni ed uffici nell’area dell’ex Mercato Ortofrutticolo, nella zona compresa tra via Fioravanti e via Gobetti, con la richiesta dei costruttori che si aggira sui 4000 € al mq. Proseguono inoltre i lavori per il completamento dell’alta velocità.
Il mercato delle locazioni è vivace e il  canone di locazione di un bilocale è di 430 € al mese, mentre quello di un trilocale è di 500 € al mese. Il contratto utilizzato è sempre quello a canone concordato.

La macroarea Saffi ha segnalato una contrazione dei valori immobiliari pari al 7,9%. Nella seconda parte del 2013 in zona Battindarno si evidenzia un mercato dinamico. Da segnalare la ricomparsa di qualche investitore che attualmente cerca di approfittare del calo delle quotazioni. Una delle zone maggiormente richieste è quella a ridosso del Parco della Certosa, area verde e ben collegata al centro della città grazie alla presenza di vie pedonali e piste ciclabili. Un usato in buone condizioni costa 2000 € al mq, le tipologie degli anni ’90 3000 € al mq. Chi volesse optare per un appartamento di nuova costruzione può indirizzarsi nell’area di via Borghese dove il nuovo costa 2600 e 2800 € al mq. Da segnalare il proseguimento dei lavori per il completamento del parco fluviale del Lungo Reno, con la realizzazione di aree verdi e piste ciclabili.
Attivo il mercato delle locazioni, alimentato prevalentemente da famiglie: bilocali e trilocali si affittano con una spesa mensile di 450-500 €.
Prezzi in netto calo in zona Saffi: a causare il ribasso delle quotazioni sono stati una serie di fattori quali le difficoltà di accesso al credito, l’offerta molto ampia e l’instabilità lavorativa. In forte diminuzione la domanda ad uso investimento. Il quartiere Saffi è sorto a ridosso degli anni ’30, ’40 e ’50 nei pressi della stazione ferroviaria. Tra le strade maggiormente richieste da segnalare via Montello, traversa di via Saffi, dove si possono acquistare appartamenti in piccoli contesti residenziali degli anni ’30 a valori compresi tra 1800 e 2000 € al mq.
La richiesta di immobili in locazione proviene soprattutto da studenti universitari e da lavoratori trasfertisti, attualmente il canone di un bilocale si attesta su 450 € al mese.

La macroarea di Murri - San Mamolo nella seconda parte dell’anno ha segnalato un lieve calo dei prezzi pari al -1,0%. Sostanzialmente stabili le quotazioni nella zona di Murri e di San Mamolo, mentre si registrano prezzi in leggera contrazione in zona Castiglione Alta. Il semestre ha evidenziato segnali positivi perché  gli acquirenti spesso acquistano grazie al supporto di un mutuo bancario, sottolineando un atteggiamento meno rigido da parte degli istituti di credito. Numerose le richieste di acquisto in zona Murri, si tratta infatti di una zona più economica rispetto a Murri Alta ed a San Mamolo e per questo più ricercata. Qui un buon usato costa  2000 € al mq. Sempre in zona Murri si segnalano alcuni interventi di recupero e il nuovo costa 3000 € al mq. Le zone di Murri Alta, Castiglione Alta e San Mamolo sono tranquille e poco trafficate, soprattutto nelle traverse interne. L’offerta immobiliare di queste zone spazia dalle soluzioni in stile liberty, concentrate soprattutto in San Mamolo dove si toccano valori massimi di 3750 € al mq, a quelle costruite tra gli anni ’30 e gli anni ’60 in Castiglione Alta e che raggiungono anche queste valori massimi di 3750 € al mq. A ridosso dei Giardini Margherita si sviluppa una zona esclusiva  con poca offerta: i proprietari difficilmente vendono questi immobili.
Attivo il mercato delle locazioni, la richiesta è alta ed anche l’offerta è abbondante, per quanto riguarda i canoni di locazione si spendono cifre comprese tra 500-550 € al mese per i bilocali e circa 600 € al mese per i trilocali.

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