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Più affitti brevi e meno compravendite: ecco il mercato immobiliare di Bologna

Il rapporto della Federazione italiana agenti immobiliari professionisti fotografa un mercato in salute ma non senza problemi

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Anche nel 2023, la casa è stato il bene per eccellenza su cui gli italiani e le italiane hanno scelto di investire. È quanto emerge dallo studio dal rapporto di Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionisti, che analizza il mercato immobiliare grazie alla presenza capillare in tutto il Paese. 

La situazione in Italia

A livello nazionale, nel 2023 le compravendite sono calate del 10% rispetto al 2022, mantenendosi comunque su livelli molto alti: sono state infatti 700mila, un dato che, al netto dei due anni post pandemia (2021 e 2022) non si raggiungeva da oltre quindici anni. Sulla scia dello scorso anno sono in aumento le compravendite di seconde case, in gran parte acquistate per investimento e destinate a locazione breve con finalità turistica, un meccanismo che garantisce elevata redditività e pressoché totale assenza sia di rischi di morosità e di difficoltà nel tornarne in possesso.

L’altra faccia della medaglia è che l’incremento continuo degli affitti brevi priva il mercato delle locazioni classiche, creando un effetto di impoverimento evidente soprattutto nelle città metropolitane e in quelle più appetite dai turisti.

Il mercato immobiliare a Bologna

Bologna non fa eccezione rispetto all’andamento nazionale, e anzi alcune dinamiche, come quella degli affitti brevi, sono particolarmente evidenti. Le compravendite sono calate, rispetto al 2022, del 16%. Nel 2023 i valori degli immobili sono rimasti pressocché invariati dopo il rialzo dell’anno precedente, quando i prezzi si erano alzati, in media, tra l’8% e il 9%.

Tra le zone più prestigiose, e quindi più costose della città, c’è quella dei colli bolognesi, dove il valore medio è di 3.850 euro al metro quadro e con picchi fino a 4.900 euro; la zona Castiglione-Santo Stefano, dove il valore medio è di 3.900 euro al metro quadro con picchi fino ai 5mila euro; la zona del centro storico, tra le più attive in termini di compravendite, dove il valore medo è di 3.750 euro al metro quadro con punte fino ai 4.900 euro; le zone Murri, Mazzini e Saragozza, dove il prezzo medio è d 3.400 euro al metro quadro.
Le zone più economiche sono invece quella dell’aeroporto, dove il prezzo medio al metro quadro è di 1.900 euro; quella del Pilastro, con 1.750 euro di media al metro quadro; la zona Roveri, con un valore medio al metro quadro di 1.800 euro.

“Il mercato a Bologna è ancora in buona salute – dice Massimiliano Bonini, presidente di Fiaip Bologna –. Dobbiamo tener presente che negli ultimi anni si è venduto tanto, ed in questo momento si fatica a trovare immobili interessanti sul mercato. Inoltre, i tassi per i finanziamenti si sono alzati ed è quindi normale che si siano allungati i tempi per vendere un immobile, anche se ora si parla già di ribassi dei tassi. Io penso che il futuro di Bologna, sarà ancora positivo, considerato che l’investimento per la locazione è e rimarrà ancora per diverso tempo interessante e considerando che se la differenza tra un canone di locazione ed una rata di mutuo a Bologna si eguaglia, l’intenzione degli utenti è ancora quello di acquistare”.

Bonini evidenzia la crescita del fenomeno degli affitti brevi a Bologna, con conseguente riduzione delle possibilità di locazioni standard: “A fronte di una richiesta crescente, l’offerta è notevolmente diminuita per l'effetto ‘turismo’. Aumenta, quindi, la disponibilità degli alloggi con gli affitti brevi, e il perché lo sappiamo bene: immobile disponibile sempre, incasso sicuro e ad alto rendimento. Ed è la scelta più ‘comoda’ (nel vero senso della parola) rispetto all’alberghiero anche per coloro che si fermano nella nostra città per motivi professionali o di assistenza a degenti ospedalieri”. Inoltre, “al momento non c'è un accordo territoriale che consenta l'effetto calmiere sul mercato della locazione tradizionale. Serve quindi – conclude Bonini – una riforma generale delle locazioni a livello nazionale. Le norme attuali sono anacronistiche e finiscono per incentivare situazioni alternative alla locazione tradizionale, ingessando il mercato dell'offerta. Parliamo di norme del 1998, con riferimenti che addirittura risalgono al 1978. Siamo nel 2024 e pensiamo sia giunta l’ora per un riordino di tali leggi con l’intervento di tutte le parti”.

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