Giovedì, 18 Luglio 2024
Casa

Difficile affittare, proibitivo comprare. Come sta cambiando il mercato immobiliare

Offerta poca, richiesta tanta, prezzi alti, qualità bassa. Dati alla mano e analizzando la tendenza negli anni, chi lavora nel settore sintetizza così la situazione all'ombra della città delle torri. I primi esclusi sono gli studenti, ma non solo

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Il numero degli iscritti all’Università di Bologna è in crescita costante dal 2018. E la pandemia di Covid attraversata nel mezzo pare non aver intaccato il trend. Lo riporta il sito del ministero dell’Università e della Ricerca: 84.681 iscritti nell’anno accademico 2022-2023, rispetto agli 80mila e poco più dell’anno accademico 2018-2019. Uno stato di salute confermato anche dalla stessa Alma Mater, che ha diffuso alcuni dati lo scorso febbraio, e dal Censis, che nell’ultima classifica degli atenei italiani mette l’Unibo al primo posto.

La grande capacità attrattiva dell’università si è accoppiata, in questi ultimi anni, con un grande flusso di turisti. Bologna nel 2023 ha fatto registrare il record di presenze dei turisti; inoltre, le richieste di cittadini stranieri che vogliono acquistare casa a Bologna – non solo per viverci – negli ultimi tre anni sono salite del 133%, la maggior parte dei quali sono statunitensi. Il prodotto di questo incrocio è un generale innalzamento dei prezzi degli alloggi e, parallelamente, una riduzione delle case disponibili. Molti proprietari di immobili, negli ultimi anni, hanno convertito il proprio appartamento da ‘casa per studenti’ a ‘casa per turisti’, visti i maggiori introiti che gli affitti brevi garantiscono. Per gli studenti e i giovani lavoratori, quindi, trovare casa è diventato più difficile, più costoso e più competitivo.

La crisi immobiliare ha portato, negli anni, migliaia di studenti a manifestazioni per il diritto allo studio e il diritto all’abitare, oltre a diverse occupazioni di edifici pubblici abbandonati e alla famosa protesta delle tende, che ha avuto luogo non solo a Bologna ma anche in molte città italiane. 

Come cambia il mercato immobiliare

La crescita dei prezzi nel mercato immobiliare di Bologna, negli ultimi anni, è stata costante, e questo riguarda sia il mercato della compravendita che quello delle locazioni. Ovviamente, più è alto il valore per l’acquisto di un immobile, più alto sarà il canone d’affitto. Raccogliendo i dati dell’Agenzia delle entrate, si nota come dal primo semestre del 2019 al secondo semestre del 2023 (ultimi dati disponibili) ci sia stato un sostanzioso incremento nei prezzi di compravendita delle case, specialmente per quanto riguarda le zone più periferiche o nel quadrante vicino alla zona universitaria.

In Bolognina, oggi, una casa si acquista spendendo dai 1.850 euro ai 3.200 euro al metro quadro, mentre nel 2019 il prezzo massimo al metro quadro era di 2.800 euro; nel quartiere Costa-Saragozza, la spesa odierna oscilla dai 2mila ai 3.600 euro, mentre nel 2019 il prezzo di base era di 1.700 euro fino ad un massimo di 2.800 euro. L’unico quartiere dove i prezzi sono rimasti stabili è il centro storico, dove ovviamente i prezzi erano già molto alti nel 2019.

Nel secondo semestre del 2023 i prezzi sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto all’inizio dell’anno (-0,1%). I dati storici, secondo uno studio del gruppo Tecnocasa, raccontano di un mercato che negli ultimi dieci anni ha avuto un’impennata senza precedenti: dal 2013 al 2023 le case in periferia sono aumentate di prezzo del 22,1%; quelle in semicentro del 34,2%; quelle nel centro storico del 54,7%. Una crescita maggiore rispetto al resto delle grandi città italiane, come indicato dal grafico qui riportato.

Andamento prezzi degli immobili a Bologna - Fonte gruppo Tecnocasa

Per quanto riguarda le zone, scrive il gruppo Tecnocasa presentando lo studio relativo alle variazioni del 2023 rispetto all’anno precedente, l’area “più dinamica è stata quella del centro della città (+3,1%) grazie all’andamento di   Indipendenza -Marconi. La motivazione si deve ricercare nell’aumento della domanda di casa vacanza e B&B, alla luce dei forti flussi turistici presenti in città. Questo sta determinando anche uno spostamento della domanda di prima casa verso le zone a ridosso del centro, come Saragozza, via Murri e via Andrea Costa”.

Locazioni

Per quanto riguarda gli affitti, Bologna è la quarta città in Italia per prezzo medio, dietro solamente a Milano, Roma e Firenze. Il prezzo medio cambia, ovviamente, da zona a zona e da tipo di immobile. Altre fonti, come l'osservatorio HousingAnywhere, parlano addirittura della più grande crescita in Europa per quanto riguarda il prezzo medio di un monolocale: 1375 euro al mese in media, con una crescita del 25% rispetto al 2022.

Per capire meglio come stia cambiando il mercato degli affitti, specialmente quello che interessa a studenti e giovani lavoratori abbiamo chiesto il parere di due esperti. Il primo è Federico Zaniboni, titolare dell’agenzia immobiliare Tempocasa di San Donato. “La richiesta negli ultimi anni è aumentata, così come i prezzi. La tendenza al rialzo è ormai costante da diversi anni. In zona San Donato, una tra le zone più richieste dagli studenti, ad oggi una stanza singola si affitta per non meno di 500 euro al mese, utenze escluse; un posto letto in doppia si aggira invece sui 350 euro mensili. Fino a tre, quattro anni fa, invece, il prezzo medio di una camera singola era di 350-400 euro mensili. E parliamo di pochi anni fa”.

Più dettagliato il punto di vista di Daniele Fondrelli, che per Tecnocasa si occupa di immobili nel centro storico, compresa la zona universitaria. “Nel campo delle locazioni c’è, negli ultimi cinque anni, l’esplosione del mondo turistico. Siamo diventati all’improvviso una città turistica e di conseguenza tutto è trainato da questo, comprese le attività commerciali, che sono in larga parte ristorative, e il mercato degli alloggi. Vanno moltissimo gli appartamenti destinati agli affitti brevi, che siano intere case o solamente stanze. Questo complica la vita agli affitti ordinari: se una famiglia non può permettersi di comprare casa vuole andare in affitto, ormai in centro non trova nulla. Per gli studenti è anche peggio: noi abbiamo avuto casi di studenti che sono dovuti andare a vivere in provincia, anche molto lontano, e che studiano in centro. Soluzioni non ce ne sono, e se ci sono parliamo di stanze in appartamenti grandi e malmessi, che non sono l’ideale per gli affitti turistici e magari la proprietà se ne approfitta e comunque affitta delle stanze anche se la qualità è bassa. Riassumendo: l’offerta è poca, la qualità è bassa e i prezzi sono molto alti”.

“I prezzi medi – continua Fondrelli – le stanze non costano meno di 500-550 euro per la singola, ma ho visto anche cose da capogiro, come camere affittate a 700 euro al mese. Se parliamo di posti letto il prezzo è di 350-400 euro in camera doppia. E questo in appartamenti. Se parliamo, invece, di studentati privati, ci sono monolocali che costano non meno di mille euro al mese. Certo, ci sono servizi correlati come gli spazi comuni, la sala studio, la palestra. Però parliamo di mille euro: è uno sproposito, non basta uno stipendio”.

Affitti brevi

Per quanto riguarda gli affitti brevi, Airbnb è la piattaforma che sta cambiando il volto del centro storico di diverse città in Italia, Bologna inclusa. Da quest’anno il Comune di Bologna ha cominciato a dotarsi di strumenti per limitare la giungla degli affitti brevi, come il limite alle notti da poter affittare o la metratura minima, specialmente per le nuove attività. “Questo dovrebbe generare, secondo la politica del Comune, un esubero di appartamenti che non possono essere destinati al turismo e che quindi possono andare nel mercato ordinario” conclude Fondrelli.

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