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Casa, affitti in rialzo nel 2022 (e non si arresteranno). Bologna rischia "l'effetto abbandono"

L'analisi sul mercato delle vendite e degli affitti di case e immobili commerciali tracciato dell'Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma e le previsioni per il futuro del settore residenziale

“Nel corso della seconda parte del 2022, la domanda per acquisto di abitazioni si è ridotta rispetto alla prima parte dell’anno, ma soprattutto rispetto all’entusiasmo registrato nel corso del 2021. L’offerta, d’altro canto, resta stabile e probabilmente nei prossimi mesi tenderà a diminuire per gli effetti dell’inflazione e, soprattutto, per la riduzione o conclusione dei bonus fiscali per le ristrutturazioni che aveva alimentato notevolmente il mercato di sostituzione. Nonostante il lieve raffreddamento della domanda, il numero di compravendite è continuato a crescere facendo registrare un +11,5% tra il primo semestre del 2022 e il primo semestre del 2021. Al termine del 2022 il numero di compravendite potrebbe anche raggiungere le 7.000 unità, cifra record per il mercato di Bologna. Il mercato immobiliare bolognese ormai è secondo solo a quello di Milano per quanto concerne la dinamica, anche se la dimensione cittadina e la scarsità di nuove realizzazioni potrebbero contenere tale dinamismo nei prossimi anni” - è quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Vendite

Nel corso della seconda parte del 2022 si è registrata una variazione dei prezzi delle abitazioni usate pari allo 0,2%, che diventa del 3,6% su base annuale. Per le abitazioni nuove si registrano variazioni maggiori e pari all’1,5% nel secondo semestre. Lo sconto medio sul prezzo continua a ridursi e ha ormai raggiunto l’8,0% per le abitazioni usate e il 4,5% per le abitazioni di nuova realizzazione.

Prosegue la riduzione dei tempi medi di vendita e ormai Bologna si è assestata sui livelli di Milano con circa 4 mesi per concludere una trattativa nel caso di abitazioni nuove e 3,5 mesi per l’acquisto di un’abitazione usata.

Affitti

Per quanto riguarda il mercato della locazione, la domanda è in costante crescita ed è rappresentata in primis da studenti e a seguire lavoratori non residenti e giovani coppie o single. "Ormai risulta evidente come tale concorrenza abbia spinto il mercato verso la saturazione, mentre la presenza di nuovi alloggi per studenti o per lavoratori di passaggio potrebbe liberare il mercato della locazione per le famiglie tornando a riequilibrare il mercato", sottolineano da Nomisma.

La scarsità di alloggi in affitto ha spinto ulteriormente al rialzo i canoni che sono aumentati dell’1,6% nella seconda parte del 2022, contribuendo a una variazione annuale del 4,3%. L’ indisponibilità di alloggi ha spinto al minimo storico i tempi medi di locazione ossia a 1,3 mesi di media, sia per alloggi usati che nuovi." Tale livello è tra i più bassi anche rispetto alla media nazionale ed è il segnale che sul fronte locativo la situazione è del tutto ingessata", rimarca ancora Nomisma, che aggiunge come "per il 2023 le aspettative sono legate alla tenuta dell’economia, all’inflazione, ai costi dell’energia e all’andamento del tasso dei mutui. A fronte di tali incertezze gli operatori intervistati segnalano una riduzione della domanda attiva sul mercato soprattutto per l’aumento dei costi di accesso al credito (che resta determinante, dato che il 75% delle famiglie deve finanziarsi presso una banca)."

Comparto non residenziale

Nel corso del secondo semestre del 2022, il settore non residenziale ha mostrato andamenti discontinui. La domanda di uffici e negozi si è stabilizzata, mentre l’offerta tende ad aumentare. Il numero di transazioni registrate nel corso della prima parte del 2022 è sostanzialmente invariato per quanto riguarda il comparto dei negozi (-0,3%) e in lieve aumento per quanto riguarda gli uffici (+6,5%). La maggiore movimentazione del segmento direzionale è dovuta anche alla riduzione dei prezzi osservata nella seconda parte del 2022 (-0,8%) che ha portato ad una variazione annuale positiva (+0,6%) anche se ridotta. Anche il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ridotto ulteriormente, passando dal 12,5% di inizio anno all’11% attuale. I tempi medi di vendita di spazi direzionali sono rimasti stabili e pari a 8 mesi in media nel corso dell’anno. Sul fronte locativo, la domanda in locazione di uffici è in calo, anche se in misura inferiore rispetto a quella interessata alla compravendita. I canoni sono aumentati di poco (+0,4%), mentre i tempi medi di vendita si sono ridotti ancora una volta (da 6 mesi in media a 5,7 mesi). Per quanto riguarda il comparto commerciale, la domanda mostra alcuni segnali di flessione, a fronte di un’offerta in aumento. Tale disallineamento ha spinto al ribasso i prezzi che sono diminuiti del -0,8% nel secondo semestre, compensando la variazione positiva della prima parte dell’anno. Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è rimasto invariato nel corso del 2022 e pari all’11,5%. I tempi medi di vendita, al contrario, si riducono da 7,8 mesi a 7 mesi. Lo spostamento di larga parte del patrimonio dalla vendita alla locazione ha spinto ulteriormente al ribasso i canoni medi che si sono ridotti del -0,7% su base semestrale e del -1,4% su base annuale. L’aumento dell’offerta ha contribuito anche a comprimere i tempi medi di locazione, che sono diminuiti dai 6 mesi di inizio anno ai 5 mesi di fine 2022.

Previsioni settore residenziale

Le previsioni degli operatori per i prossimi sei mesi riportano una "riduzione del numero di compravendite e una stabilizzazione dei prezzi di vendita. Nel mercato della locazione, invece, non si arresterà la crescita dei canoni, così come il numero di contratti di affitto stipulati. Ciononostante, l’assenza di offerta in locazione risulta il vero limite e potrebbe anche generare l’effetto abbandono della città nei prossimi anni".

Caro affitti, l'odissea di studenti e lavoratori: "Se non trovo nulla vado a vivere a Torino" | VIDEO 

Agitazione in città: occupazioni e rabbia degli studenti

Il problema casa nella città turrita è ormai stringente. E le enormi criticità del mercato degli affitti sono diventate argomento caldissimo  nel dibattito cittadino. Lo testimoniano anche sfoghi e proteste raccolte da più parti negli ultimi mesi. Scenario che fa riflettere e ben noto alle istituzioni locali. Il Comune felsineo si è detto  al lavoro per cercare di sanarlo, come raccontato recentemente anche dall'Assessora alla Casa Emily Clancy alle telecamere di BolognaToday . Al pari il sindaco di Bologna, Matteo Lepore, si è mobilitato anche a livello nazionale, suonando la sveglia al Governo e invocando una "norma che consenta di intervenire a tutela delle città" e contrasti il proliferare della ormai sempre più diffusa tendenza "agli affitti brevi", che  - come sottolineato dal primo cittadino - rivestirebbero uno dei problemi più gravanti sulla situazione.

Dal lato degli studenti, sacca assai colpita dal problema affitti, c'è profonda agitazione. Così da qualche settimane stiamo assistendo a una serie di occupazioni abusive a scopo abitativo, volte a chiedere misure urgenti e risposte alle istituzioni. Dopo lo sgombero dell'edificio occupato in via Oberdan, si è registrata subito una nuova occupazione in una parte di via Zamboni 38 - con relativo scontro tra CUA e Unibo. Nelle stesse ore abbiamo assistito anchel'occupazione di un ex laboratorio in via Filippo Re, in zona Universitaria. Sembra invece sulla via della risoluzione la situazione relativa all'occupazione di via Capo di Lucca dopo il dialogo avviato tra occupanti e Comune di Bologna.

Le misure del Comune contro il caro affitti. Intervista a Emily Clancy, assessora alla Casa | VIDEO 

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