Case introvabili e appartamenti affittati in due giorni: benvenuti nella giungla bolognese

Da Roma a Milano monta la protesta degli studenti che piantano le tende nelle piazze per denunciare il problema casa, tra caro affitti e offerta inferiore alla domanda. A ruota oggi anche a Bologna sono spuntati i primi 'accampamenti' degli universitari davanti al Rettorato in via Zamboni. 

Sì, perchè trovare casa anche all'ombra delle Due Torri pare ormai davvero una missione impossibile. E il problema ovviamente non investe solo gli studenti. Dal 2016 i prezzi delle abitazioni in affitto sono in crescita continua – escludendo la parentesi legata al Covid-19 – e la tendenza sembra non conoscere fine.

Prezzi affitti in volata e le zone più richieste in città

Uno studio della piattaforma Immobiliare.it evidenzia come nell’aprile del 2023 si sia raggiunto il picco per i prezzi al metro quadro: 17,46€, facendo registrare un aumento di quasi il 20% rispetto all’aprile del 2022. 

Le zone più ricercate sono in larga parte quelle più vicine alle facoltà universitarie: centro storico, Murri, Cirenaica e San Donato. Il centro storico è certamente la zona più ambita di Bologna. Il prezzo medio a metro quadro, sempre secondo il report di Immobiliare.it, a marzo del 2020 era di 16,20€. La cifra è in continua crescita: ad oggi, nel centro storico si affitta ad una media di 20,92€, con un rincaro del 23% rispetto ad aprile dello scorso anno. Stessa cosa per la zona di Murri-Massarenti: ad aprile del 2023 si affitta ad un prezzo medio al metro quadro di 17,05€, con un rincaro del 20,58% rispetto ad un anno fa. Prezzi in crescita anche nel quartiere San Donato: ad oggi, il prezzo medio di affitto al metro quadro è di 16,28€, con un rincaro del 20,15% rispetto ad aprile del 2022.

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La conferma delle agenzie immobiliari

Proprio al quartiere San Donato, in piazza Adam Mickiewicz, c’è l’agenzia immobiliare Tempocasa. Questa agenzia si occupa solamente della zona di San Donato, un quartiere storicamente legato al mondo universitario perché vicino a molte delle facoltà dell’Alma Mater: “Il mercato degli affitti – dice l’agente immobiliare Federico Zaniboni – è in fortissima crescita ormai da tre, quattro anni. Ad aumentare sono sia i prezzi che le richieste. Lavorando in questa zona abbiamo bene il polso delle richieste degli studenti universitari. Nei periodi di maggior richiesta, che sono all’inizio e alla fine dell’anno accademico, riceviamo anche duecento chiamate al giorno. Addirittura, per facoltà come quella di Medicina che pubblica l’elenco degli ammessi ai corsi solamente due settimane prima dell’inizio delle lezioni, riceviamo chiamate da genitori di ogni parte d’Italia disperati perché non trovano una sistemazione per i loro figli”.

“Parte di questo fenomeno – continua Zaniboni – è anche dovuta agli affitti brevi. Moltissimi proprietari scelgono questa modalità perché molto più remunerativa. Naturalmente, se la domanda cresce e l’offerta diminuisce, i prezzi aumentano e non di poco”. 

In rosso e in arancione le zone più richieste (e in media anche più costose)

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Boom affitti brevi e criticità

La difficoltà delle poche case in affitto ed il boom degli affitti brevi è confermato da un’altra agenzia, la Conforti Immobiliare di Andrea Conforti: “Tutta la zona del centro viene destinata agli affitti brevi, e questa è una situazione che va avanti da ormai un po’ di tempo. Gli affitti avvengono attraverso piattaforme come AirBnB, Booking e simili. Il problema, ad oggi, è che affittare in questo modo un monolocale rende tranquillamente 1000€-1100€ nette. Netto vuol dire tolte le tasse e tolte le spese dedicate alle società che gestiscono gli affitti. Questo significa che il proprietario non deve occuparsi di ricevere gli ospiti, della pulizia, del cambio biancheria. Non deve occuparsi di niente. E in più, i pagamenti arrivano tramite carta di credito, quindi il rischio di insolvenza è praticamente azzerato. Infine, l’ulteriore punto a favore degli affitti brevi è che se il proprietario vuole vendere l’appartamento, al massimo aspetta la fine del contratto con la società che gestisce gli affitti, senza dover aspettare gli anni che durano i contratti di affitto. Questo ha fatto sì che tantissimi proprietari hanno scelto gli affitti brevi, restituendo al mercato una situazione disastrosa. In pratica, non ci sono case da affittare”.

Il dato è confermato anche dagli annunci relativi agli affitti ‘canonici’: “Quando pubblichiamo l’annuncio per un appartamento in affitto, in media lo lasciamo pubblicato per due ore. In queste due ore ci chiamano circa quaranta persone interessate e riusciamo subito ad organizzare dieci o quindici visite all’appartamento. Da qui arrivano sette o otto proposte di locazione, il proprietario sceglie il locatore in base alle garanzie che propone e in due giorni ha affittato l’appartamento”.

Come conferma Conforti, gli appartamenti sono pochissimi: “Tra agenzie immobiliari ci conosciamo e collaboriamo molto. Spesso ci confrontiamo e siamo tutti nella stessa situazione: non ci sono appartamenti”. 

L'altro aspetto degli affitti brevi: volano per le ristrutturazioni

C'è però chi non è d'accordo con questa visione. Daniele Telesforo è proprietario dell’azienda RealKasa, leader bolognese nelle società che si occupano di gestione di affitti brevi, quindi da un minimo di tre notti fino a sei mesi, tempo massimo previsto dalla normativa. Il core business dell’azienda è l’affitto per chi transita da Bologna: “Ci occupiamo di tutto, dall’accoglienza clienti in aeroporto alla gestione delle prenotazioni fino alla pulizia dell’appartamento”. Telesforo rifiuta l’idea per cui gli affitti brevi avrebbero fagocitato il mercato degli affitti canonici: “Mi fa sorridere la narrazione per cui non ci sarebbero case in affitto. Ci sono moltissimi appartamenti sfitti che potrebbero essere affittati a studenti e che i proprietari scelgono di non affittare, e si tratta comunque di un parco immobiliare che non sarebbe adatto a noi. Parte importante del nostro lavoro – continua – è quello di selezionare gli appartamenti. Noi, ad esempio, lavoriamo solo nel centro storico, e molti degli appartamenti di cui ci propongono la gestione li rifiutiamo. Gli appartamenti che noi prendiamo devono avere certe caratteristiche: l’alloggio deve essere ristrutturato, performante, arredato, non deve essere troppo vecchio, deve essere in una bella palazzina. L’indice di qualità è differente rispetto al classico appartamento ‘da studenti’ che noi immaginiamo. Da questo punto di vista, il fenomeno degli affitti brevi è stato un volano per le ristrutturazioni degli appartamenti. Il bolognese tipico si era abituato al fatto che se l’appartamento non fosse stato ristrutturato sarebbe andato bene ugualmente, perché tanto lo affittava agli studenti. Ora non è così”.

Su una cosa, però, Telesforo concorda con le altre agenzie: l’aumento dei prezzi. “Se gli studenti dicono di non trovare casa io dico che non è vero. Se però parliamo di prezzi, allora quello sì, è vero. Se prima un bilocale lo affittavi a 900€, oggi lo puoi affittare tranquillamente a 1.200€”.

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