Nomisma, battuta d'arresto del mercato immobiliare a Bologna

È quanto emerge dall’analisi contenuta nel 2° Osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma. I prezzi, nel corso del primo semestre 2020, hanno registrato una variazione negativa su base semestrale del -0,2%

Con la pandemia da Covid-19 le compravendite e il conseguente assorbimento dell’offerta subiscono una battuta d’arresto. La domanda resta comunque elevata e soltanto nella seconda parte dell’anno si potrà comprendere se si è trattato solo di un rallentamento oppure se la crisi derivante dalla perdita di lavoro delle famiglie e di produttività delle imprese si trasferirà anche alla capacità di acquisto delle famiglie. È quanto emerge dall’analisi del 2° Osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma.

Il mercato residenziale

Fino al termine del 2019 e nei primi mesi del 2020 il mercato residenziale bolognese mostrava una serie di segnali positivi, dopo la lunga fase riflessiva partita nel 2008. La chiusura dovuta alla pandemia ha frenato tali andamenti, anche se non dovrebbe aver intaccato i fondamentali del mercato. I dati pubblicati dall’Agenzia delle entrate relativi al primo trimestre evidenziano che Bologna risulta la città più resistente, con una riduzione delle compravendite, tra il primo trimestre 2020 e il primo trimestre 2019 pari al -6,4%. I prezzi, nel corso del primo semestre 2020, hanno registrato una variazione negativa su base semestrale del -0,2%. Nonostante l’andamento riflessivo il divario tra pezzo richiesto ed effettivo per le abitazioni nuove è aumentato rispetto alla fine del 2019, raggiungendo il 7%, mentre è risultato inalterato per le abitazioni usate (10%). I tempi medi di vendita hanno subito un forte aumento sfiorando i 9 mesi per il nuovo e gli 8 mesi per l’usato.

Nonostante tali andamenti, la ricerca di una casa, si è ridotta rispetto al passato ma non in maniera eccessiva e l’incertezza sul reddito e l’aspettativa di un forte ribasso sui prezzi sono le cause principali del calo, al di là del timore del contagio. Sul fronte locativo, l’eccesso di domanda di abitazioni rispetto alla scarsità di offerta si è momentaneamente ridotta, a causa della diminuzione del numero di studenti e lavoratori in città. Si assiste ad una momentanea riduzione dei canoni con una variazione media pari al -0,4% sul semestre. I tempi medi di locazione si sono allungati di quasi 3 mesi, portando la dinamica temporale necessaria a chiudere un contratto a 4,5 mesi. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni brevi oltre la metà degli agenti prevede una forte diminuzione dell’offerta per tutto il 2021, a meno di una ripartenza dei flussi turistici.

Il comparto non residenziale

L’andamento del settore degli immobili non residenziali a Bologna ha risentito maggiormente della fase di lockdown. In riferimento al segmento direzionale, la domanda sia in acquisto sia in locazione ha continuato a ridursi anche nella prima parte del 2020. In aggiunta, l’obbligo di lavorare da casa per una quota rilevante delle persone avrà un effetto negativo sia per quanto riguarda gli spazi strutturati, sia per il modello di co-working, che sembrava potesse essere una modalità innovativa di utilizzo degli uffici. Si tratta di dinamiche che hanno ridotto di molto il numero di compravendite così come il livello dei prezzi (-1% semestrale). Nonostante la situazione complessa e incerta gli sconti medi tra prezzo offerto e richiesto sono rimasti inalterati (13%), mentre i tempi di vendita hanno raggiunto i 12,6 mesi.

Sul fronte locativo l’andamento dei canoni è risultato negativo (-0,5% nel semestre) con cali maggiori in centro e in periferia terziaria. Il segmento commerciale ha certamente sofferto più di tutti la fase del lockdown. Sono molte le attività che non hanno riaperto a giugno e, senza flussi turistici, a settembre vi saranno ulteriori chiusure. Nonostante la fase critica i prezzi si sono ridotti solo dello 0,6%, mentre i canoni hanno fatto registrare una flessione maggiore e pari a -1,5% nel semestre. I tempi di vendita e di locazione di un negozio a Bologna si sono allungati in media di circa 4 mesi.

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Previsioni

In ambito residenziale per i prossimi mesi gli operatori prevedono una diminuzione dei prezzi e dei canoni sia delle abitazioni sia dei posti auto la cui intensità sarà legata alla tenuta delle imprese e dei redditi familiari. Rispetto al non residenziale gli operatori prevedono una riduzione di prezzi e canoni diffusa per tutte le destinazioni d’uso non residenziali.

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