Casa. A Bologna prezzi in calo dell'1.3%: quotazioni area per area

Mercato inmobiliare in calo rispetto al primo semestre 2011. Nell'area centrale della città i valori sono scesi, mentre restano stabili le quotazioni in via Farini, D'Azeglio e Tribunale, nel Centro storico

Nella prima parte del 2011 a Bologna i prezzi deglle case sono diminuiti dell’1,3% rispetto al semestre precedente. Così secondo i dati diffusi dal Gruppo Tecnocasa.

Nell’area centrale della città i valori sono scesi dell’1,0%. Sono stabili le quotazioni nella zona di via Farini, via D’Azeglio e del Tribunale, nel Centro storico della città. In questa area si registra una buona presenza di investitori, quasi sempre si tratta di risparmiatori che acquistano per mettere a reddito, anche grazie alla presenza di studenti universitari.

L’investimento medio non supera in genere 200 mila € e si focalizza su bilocali. La domanda di immobili in locazione proviene anche da professionisti, single oppure giovani coppie; un bilocale si affitta con una spesa mensile compresa tra 550 e 650 €.
Numerosi gli acquisti anche da parte di famiglie e da parte di genitori per i figli; la tipologia più venduta è il trilocale. Chi invece cerca metrature molto ampie ed appartamenti dotati di box o posto auto sposta la propria attenzione verso le aree adiacenti al Centro storico, fuori dalle porte, dove si possono acquistare soluzioni realizzate tra gli anni ’50 e ’70 con queste caratteristiche. Gli amatori del Centro storico si concentrano verso le aree di via D’Azeglio, Strada Maggiore, Piazza Maggiore, via Farini e del Tribunale, caratterizzate da stabili d’epoca spesso impreziositi da affreschi, travi a vista, volte, soffitti alti e finiture di pregio.
Per l’acquisto delle soluzioni più signorili (e ristrutturate) si possono spendere fino a 8000 € al mq, mentre il signorile usato ha un valore medio di 4500 € al mq. Da segnalare interventi di riqualificazione di alcuni stabili in via D’Azeglio (area pedonale) ed in via Carbonari. Da circa un anno inoltre il Tribunale è stato spostato da via Garibaldi nell’area pedonale di via D’Azeglio. Quasi inesistente l’offerta di box auto nel Centro storico, un box singolo può raggiungere quotazioni di 90-100 mila €.

TREND COSTI DEGLI ULTIMI 7 ANNI:

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

I SEM 2011

+5.5%

 +8,4%

 +8,6%

+3,1%

 -4,4%

  -7,6 %

-7,0%

-3,3%

    -1,3%

QUOTAZIONI PER AREE. Stabili le quotazioni in zona Aldrovandi nel primo semestre del 2011; il mercato appare comunque dinamico ed il numero di richieste risulta in crescita. Ad acquistare sono genitori di studenti universitari, investitori e famiglie. I genitori che comprano per i figli provengono in genere dalla dorsale adriatica (Emilia Romagna, Marche, Puglia) e dalla Calabria. Gli investitori sono in aumento, anche alla luce delle attuali difficoltà dei mercati finanziari; si tratta di risparmiatori che acquistano monolocali e bilocali, ma anche trilocali da ristrutturare, per una spesa complessiva compresa tra 150 e 250 mila €. Il mercato delle locazioni è molto attivo grazie alla presenza di studenti e lavoratori trasfertisti, il canone di un bilocale oscilla tra 600 e 750 € al mese. Chi cerca la prima casa è molto attento alla qualità abitativa: la presenza di ascensore, spazi esterni come terrazzi e balconi e la tranquillità, sono elementi determinati per la valutazione dell’immobile stesso. Nella Cerchia dei Mille, area storica della città, un appartamento ristrutturato da 80-90 mq si può acquistare con una spesa di 4000 € al mq. Sempre molto apprezzata l’area di via D’Azeglio, via Santo Stefano e via Castiglione, nella parte sud del Centro storico, caratterizzata da palazzi medioevali e ricercata soprattutto da professionisti. Questa parte del Centro storico piace anche perché non troppo vicina alla stazione ferroviaria ed all’università e quindi meno trafficata; soluzioni ristrutturate possono raggiungere quotazioni di 4500-4700 € al mq. Da segnalare la riqualificazione dell’area adiacente a piazza dei Martiri, dove è stata ristrutturata la Galleria d’Arte Moderna, inaugurato il parco del Cavaticcio e dove sono stati realizzati un  parcheggio seminterrato ed un parco verde. L’intera zona inoltre è stata interessata dalla ristrutturazione delle facciate dei palazzi e potrebbe essere sede di un nuovo auditorium. Attualmente per l’acquisto di un appartamento ristrutturato in un contesto anni ’60 si spendono circa 3500 € al mq.      
Non si registrano variazioni dei prezzi nella macroarea Mazzini-Savena. Sono stabili le quotazioni nel quartiere Savena zona Arno-Lombardia. L’area in questione è situata nella parte del territorio più periferico della città di Bologna, al confine con il comune di San Lazzaro di Savena.  La zona è apprezzata per l’abbondanza di servizi di ogni genere, la presenza di parchi e la vicinanza delle uscite della tangenziale. Il mercato immobiliare è movimentato in prevalenza da famiglie alla ricerca della prima casa. La tipologia più richiesta è il trilocale, apprezzate in particolare le soluzioni ben servite e dotate di ascensore. In questa area della città inoltre i lavori per la realizzazione del progetto Civis stanno modificando la viabilità, riducendo il numero di parcheggi pubblici disponibili e determinando un aumento delle richieste di appartamenti dotati di box e/o posti auto.
La zona del Villaggio Due Madonne è la più economica, sorta negli anni ’50, è composta da palazzine che nel corso degli anni sono state spesso ristrutturate. Le quotazioni dell’usato oscillano tra 2000 e 2400 € al mq. Più residenziali sono la zona “Parco dei Cedri” posta di fronte all’omonimo parco e la zona Fossolo 2, apprezzate per la presenza di verde pubblico. I fabbricati, costruiti negli anni ’70, sono quotati intorno a 2300 € al mq e possono arrivare fino a 2700 € al mq se rimodernati. Soluzioni similari in fabbricati di dimensioni più contenute si trovano in zona Emilia Levante-Bitone e Lombardia-Bellaria. In zona Arno si trovano anche immobili più recenti costruiti intorno al 2000 (via Genova, via Dal Monte e via Ferrara), situati in contesti verdeggianti distanti dalle strade più trafficate. Da segnalare la presenza di nuove costruzioni in fase di realizzazione nelle zone Due Madonne, Fossolo 2 e nei pressi di via Lombardia dove i prezzi variano da 2900 a 3500 € al mq a seconda delle tipologie e del livello di rifiniture e tecnologie adottate. Via Arno, via Bellaria e via Lombardia sono le strade più note, dove abbondano i negozi; i prezzi per quanto riguarda l’usato sono compresi tra 2300 e 2600 € al mq. Da segnalare la richiesta di immobili in locazione, soprattutto da parte di stranieri. Il contratto prevalentemente utilizzato è quello concordato, il canone di un bilocale è di 500 € al mese, quello di un trilocale è mediamente intorno ai 600 € al mese.
Nella macroarea Bolognina-Corticella nella prima parte dell’anno i prezzi sono scesi dell’1,4%. Una lieve flessione delle quotazioni si registra nell’area di Bolognina e piazza dell’Unità (-4,2%). La causa principale dei ribassi è l’ampia offerta di immobili sul mercato, ed in parte minore la difficoltà di accesso al credito ed una ridotta disponibilità di spesa da parte degli acquirenti. In questa area della città ad acquistare sono in genere single oppure coppie, mentre sono in calo le richieste da parte di famiglie. In genere si tratta di acquirenti provenienti da altre zone della città, attratti dalla vicinanza al centro e dai prezzi contenuti. La zona è caratterizzata da palazzi realizzati tra gli anni ’50 e ’60, dove si possono acquistare soluzioni usate ad un prezzo medio di 2300 € al mq. Quotazioni leggermente più elevate si registrano nelle vie più tranquille e richieste del quartiere: via Algardi, via Franceschini e via Bigari. In via Matteotti, arteria principale della zona, è stata appena completata la ristrutturazione di un’intera palazzina. Da segnalare inoltre che sono iniziati i lavori per la realizzazione di appartamenti, uffici, palestre e servizi nell’area del nuovo Comune, che si trova in via Fioravanti. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra la scomparsa delle richieste da parte di studenti universitari in seguito al ribasso dei canoni di locazione del Centro. Attualmente il mercato degli affitti è alimentato da stranieri, coppie e single, anche se molti di loro non riescono a fornire le garanzie necessarie per la stipula del contratto. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato. Buona la richiesta di box auto, anche se in questa area della città non c’è una vera e propria necessità vista la facilità nel parcheggio. Gli appartamenti, infatti, sono venduti quasi sempre non corredati da box o posti auto. Il prezzo di un box singolo è di 25 mila €.
I prezzi sono rimasti invariati nella macroarea di Borgo Panigale. Si mantengono stabili le quotazioni in zona Santa Viola. In questa area della città ad acquistare sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa, anche se si segnalano sporadiche compravendite da parte di investitori. Chi cerca la casa principale si orienta principalmente su trilocali, mentre gli acquisti per investimento si focalizzano su bilocali dal valore compreso tra 120 e 140 mila €. La domanda di immobili in locazione proviene da lavoratori trasfertisti, famiglie, coppie alla prima esperienza di convivenza. La zona è di forte interesse per la facilità con cui si raggiunge il centro storico di Bologna tramite mezzi pubblici e per la vicinanza alla tangenziale, utile per raggiungere ogni zona di Bologna e provincia. Il canone di locazione per un bilocale è compreso tra 500 e 550 € al mese. Si registra inoltre un aumento di contratti a canone concordato. L’area di Santa Viola si sviluppa nella prima periferia di Bologna. L’edilizia è composta prevalentemente da palazzine sorte tra gli anni ’40 e ‘50, non mancano comunque soluzioni di recente e di nuova costruzione. Acquistare una tipologia degli anni ’50 in buone condizioni comporta una spesa media di 2400 € al mq. Soluzioni più recenti si possono trovare nel quartiere Vittoria, sorto negli anni ’70 e caratterizzato da palazzi dove un buon usato costa 2600-2700 € al mq. Palazzine più basse e più signorili si possono acquistare in zona La Corte, area commerciale e residenziale di Santa Viola, con quotazioni, per tipologie costruite negli anni 2000, che si attestano su 3200 € al mq. Palazzi realizzati tra il 2004 ed il 2005 si trovano in zona Esselunga dove i prezzi non superano 3000 € al mq. Da segnalare che in via del Giglio è in fase di completamento un nuovo intervento che vede la nascita di alcune palazzine con appartamenti valutati 2700-2900 € al mq. Anche in via Tisi nei prossimi mesi cominceranno i lavori per la realizzazione di nuove palazzine, le quotazioni si attestano su 2700-2800 € al mq.
Nella macroarea Saffi il calo delle quotazioni è stato del 2,2%. Tra i quartieri con valori al ribasso c’è Battindarno. Le difficoltà di accesso al credito continuano a frenare le compravendite e questo comporta un lieve ribasso dei prezzi. Battindarno e Barca sono zone adiacenti che si trovano nella prima periferia di Bologna. In questa area della città si acquistano prevalentemente prime case, anche se non manca qualche acquisto per investimento. Gli investitori preferiscono comprare monolocali e bilocali dal valore compreso tra 115 e 140 mila €, mentre chi acquista la casa principale si concentra su trilocali da 80-85 mq, tipologia quest’ultima che rappresenta la maggior parte dell’offerta abitativa. Sempre molto richieste le soluzioni che si trovano su via Battindarno, si tratta di palazzine realizzate tra gli anni ’30 e gli anni ’50 apprezzate perché dotate di riscaldamenti autonomi. Per l’acquisto di una tipologia ristrutturata si spendono circa 2500 € al mq. La restante parte dell’area di Battindarno è caratterizzata da palazzi più recenti, costruiti a cavallo degli anni ’60 e ’70. Nuovi insediamenti residenziali sono nati negli ultimi anni a ridosso dei parchi presenti in zona, i prezzi per queste soluzioni sono di 3000-3100 € al mq.
Anche in zona Barca si trovano tipologie degli anni ’60 e ’70; tra le aree maggiormente apprezzate da segnalare quella che si sviluppa intorno alle Terme Felsinee. La zona delle Terme piace perché molto verde e perché si trova a ridosso della zona collinare della città. Qui un appartamento in buone condizioni è valutato 2500-2600 € al mq. Sempre in questa zona si segnala la presenza di alcune palazzine di recente costruzione, i prezzi sono di 3700-3800 € al mq. Il mercato delle locazioni in zona Battindarno ed i zona Barca è movimentato principalmente da single e giovani coppie. In zona Barca si registrano richieste anche da parte di stranieri. Per l’affitto di bilocali si stipulano contratti a canone libero, mentre per la locazione di trilocali si utilizza il contratto concordato. Il canone di un bilocale è di 450-500 € al mese, quello di un trilocale è di 500-550 € al mese.

 

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