Mercato immobiliare effetto Covid: "Cambiano i prezzi e le esigenze di chi compra, vende, affitta. Ecco come"

Intervista ad Alberto Zanni, presidente di Confabitare: "Crollo degli affitti commerciali, mentre l'80% delle camere destinate a studenti e lavoratori è sfitta"

Coronavirus e mercato immobiliare: il grande intorrogativo è il futuro delle locazioni e delle compravendite visto che dalla pandemia in poi sono cambiate tante cose e non si sa quanto ci vorrà per tornare a quella che possiamo definire per convenzione "normalità". Alberto Zanni è il presidente di Confabitare Bologna ed è lui che fa una panoramica sulla situazione e qualche previsione sul futuro fra tendenze ed esigenze mutate causa esperienza lockdown, rapporto richiesta/offerta e le conseguenze degli alloggi turistici praticamente fermi viste le poche presenze in città rispetto al boom degli anni passati. 

Quale l'area immobiliare più in crisi in questo momento? Il settore commerciale è quello che ha sofferto, soffre e soffrirà maggiormente per la vicenda del Covid-19. Lo sappiamo tutti che purtroppo tante attività non ce l'hanno fatta e hanno chiuso: c'è stato il problema del pagamento delle locazioni ma anche quello delle aziende che non riaprono lasciando ampi immobili vuoti e sfitti. Difficile poi che qualcuno decida di avviare un'attività adesso, quando già prima della pandemia c'erano negozi che chiudevano. C'è da dire che molti proprietari però hanno agevolato gli inquilini con delle riduzioni, anche per l'effetto della legge che ha favorito il credito di imposta detraendo il 60% dalle tasse. Fra l'altro questa agevolazione è scaduta in agosto e abbiamo già chiesto una proroga almeno di 3/4 mesi. Sulle riduzioni dun'esperienza diretta (a partire da maggio) con una proporzione di tre su quattro proprietari che si sono rivolti a noi per abbassare gli affitti. Un bel messaggio che si discosta dall'immagine  perchè l'immagine di chi prende per il collo gli inquilini". 

Si abbasseranno i prezzi? Il punto su commerciali, turistici, camere studenti

Come effetto della crisi post pandemia stiamo assistendo e vedremo anche in futuro un abbassamento dei prezzi? "Restando sull'esempio delle locazioni commerciali posso un negozio che prima era a 2.500 euro/mese adesso è a 1.500. Ciò dà bene un'idea del crollo delle locazioni commerciali e su questo si è aperto un dialogo con le amministrazioni locali e con il Governo per portare delle proposte concrete come il rientro della cedolare secca sugli affitti, visto che le tasse sono piuttosto alte per questi immobili. La scorsa settimana siamo stati a Roma. Vedremo...Sicuramente, in generale, con l'effetto Covid il mercato immobiliare sta cambiando e cambierà molto. 

Anche gli affitti turistici sono crollati. Giusto per fare un quadro della situazione e dare dei numeri: nel 2017 gli immobili destinati ai soggiorni vacanza erano 300. Sono diventati 3.000 nel 2018 e sono arrivati a 4.000 appartamenti (non stanze, quelli sono affittacamere ndr) nel 2019. Adesso sono tutti vuoti visto che i turisti sono praticamente scomparsi e non ci sono nè fiere nè congressi. Che succederà? Che quei 4 mila ridurranno il valore delle locazioni. 

Un altro discorso è quello delle camere destinate a studenti o lavoratori. L'80% sono ancora vuote. L'incertezza è molto forte. Probabilmente molti studenti che hanno scoperto l'efficienza delle lezioni in remoto decideranno di restare vicini ai loro affetti risparmiando tanti soldi. Sta cambiando molto e trovare il lato positivo di tutto ciò è molto difficile. Le cose non torneranno come erano nel 2019 e in ogni modo non accadrà in meno di un paio di anni. E' probabile che ci sia anche qui un calo dei prezzi". 

"Post lockdown tutti vogliono una casa con terrazzo o giardino"

Come il Covid ha cambiato le esigenze di chi cerca casa o da affittare o da acquistare? "Dal post lockdown, quando sono ripartite le attività immobiliari, sono state tantissime le richieste di case con terrazzi grandi e giardini ad uso privato, visto che siamo stati chiusi tanto tempo e il desiderio di spazi all'aria aperta è diventato un'esigenza quasi primaria. Questa tendenza riguarda sia la compravendita che la locazione e ha spostato l'interesse anche fuori dal centro storico, verso per esempio via Emilia Levante/via Arno/viaGenova, ma anche zona Murri. Molto quotata anche la zona di via Saragozza, essendo molto verde".

Richiesta in crescita: terrazzi, balconi e giardini privati. E crescono i prezzi

In entrambi i casi (vendita e locazione), le soluzioni abitative più ambite saranno quelle che potranno offrire terrazze o giardini privati (anche condominiali se veramente godibili). Per queste ultime tipologie di immobili sono previsti aumenti dei prezzi fino ad un 5-10%, mentre per le locazioni è probabile una riduzione dei canoni fino al 20% per le abitazioni che non verranno adeguate ai nuovi standard. Infine i prezzi delle abitazioni “normali” in città potranno subire una diminuzione dei prezzi compresa tra un 5 ed un 10% già nel 1° semestre del 2021, per poi riprendersi nei 2 anni che seguiranno.

Zanni, cosa ci dice sulle seconde case? La crisi economica vedrà una massiccia messa in vendita per tagliare le spese e recuperare liquidità oppure no? "Chi ha una casa in Appennino o in Riviera se la tiene ben stretta in luce di quello che è accaduto negli ultimi mesi. Molti di coloro che non ce l'hanno la vogliono acquistare. Faccio una precisazione a proposito di vendita e di liquidità immediata: attenzione alle speculazioni, sulle quali so che gli organi preposti porranno attenzione". 

Un po' di numeri su Bologna 

Anche Bologna, come il resto d’Italia, non si è potuta sottrarre ai fatidici effetti del Covid-19. Infatti la nostra città, come tutte le grandi città, nel primo semestre del 2020 ha visto diminuire il numero di compravendite del 6,4%. Tuttavia leggendo i dati pubblicati dall’Osservatorio immobiliare Confabitare (vedi tabella ), si evince come Bologna sia stata la grande città che meglio ha retto all’urto del lockdown visto che la media delle perdite di compravendite subite dalle altre grandi città è stata del 15,8% e cioè 2,5 volte peggiori della città felsinea.

tabella confabitare-2

Ma c’è poco da gioire perché la mitica “Dotta” sta perdendo il suo patrimonio più grande: gli universitari. Infatti la crisi economica che sta attanagliando il “Bel Paese”, sta colpendo anche quelle famiglie che avevano iscritto i propri figli nei nostri Atenei, così come quegli studenti che per pagarsi gli studi, servivano ai tavoli nei bar e nei ristoranti della nostra città.

Il patrimonio abitativo di Bologna a confronto con il 2019

"Nel 2019 il patrimonio abitativo di Bologna, composto da circa 207.000 abitazioni, ha visto 6.290 compravendite e quasi 12.000 locazioni che sono state collocate sul mercato con le seguenti tipologie contrattuali:

  1. Il 30% a canone concordato
  2. Il 4% a studenti
  3. Il 57% a canone libero
  4. Il 9% transitorio 1-3 anni

Se dal 2015 ad oggi i canoni di locazione liberi erano sempre cresciuti (grazie anche alla migrazione dell’offerta dalla locazione tradizionale al B&B per turisti) oggi ci sono buone probabilità che il rientro sull’offerta locativa tradizionale di molti dei 3.500 immobili destinati al Mercato Turistico, unita alla volontà di vendere parte del patrimonio destinato ad un mercato sempre più incerto come quello della locazione temporanea, contribuirà senza alcun dubbio al riallineamento dei prezzi, con particolare incidenza sui canoni di locazione. Negli ultimi anni poi si stanno facendo strada i player immobiliari che hanno investito sull’edificazione di nuovi studentati che presto vedranno la luce e toglieranno posti letto al mercato tradizionale".

I piccoli e medi proprietari dovranno lavorare sulle classi energetiche

"Certo è che Bologna rimane un nodo fondamentale per la viabilità, le infrastrutture ferroviarie ed aereoportuali, la fiera, la meccanica e presto tornerà a brillare anche nel segmento turistico, grazie alla capacità dei nostri imprenditori di innovarsi e adattarsi alle rinnovate esigenze di una clientela sempre più esigente. Ed è lì che anche il piccolo e medio proprietario potranno e dovranno lavorare, cercando di rinnovare le proprie stanze e/o appartamenti destinati alla locazione, attraverso ristrutturazioni energetiche ed estetiche, fin anche all’adeguamento degli arredi e dei servizi tecnologici (wireless, internet, clima ecc) che dovranno essere in linea con gli standard dei nuovi inquilini" spiega ancora Zanni. 

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