Salgono i prezzi delle case: "Affitti ormai distanti dalle capacità di reddito di molti nuclei"

"Nel corso del primo semestre del 2022, il mercato immobiliare di Bologna ha confermato un andamento positivo sul fronte residenziale, mentre risulta ancora in affanno per quanto riguarda il settore non residenziale. I fattori preponderanti di tale risalita sono soprattutto l’intensità della domanda, la velocità di assorbimento e la convergenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo”. Lo rende noto Nomisma che ha redatto il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Comparto residenziale

Nonostante la pandemia il mercato residenziale bolognese è tornato sui livelli di fine 2019 "con una dinamicità del mercato elevata confermata da un numero di compravendite totali che ha superato le 6.500 unità (dati Agenzia delle Entrate). Nonostante il mercato risulti in una fase espansiva, la situazione economica nazionale e mondiale risulta incerta e potrebbe influenzare negativamente il mercato immobiliare. La preoccupazione maggiore – secondo Nomisma – riguarda le famiglie, per cui l’acquisto di un’abitazione è vincolato da mutuo (oggi l’82,6%). Nei prossimi mesi si prevede una riduzione della domanda dovuta all’aumento del costo del mutuo e alla minore disponibilità degli istituti di credito nel concedere finanziamenti".

I costi delle abitazioni usate, sempre su dati Normisma, sono aumentati del 3,5% sul semestre e del 5,1% su base annuale. Per le abitazioni nuove i prezzi sono aumentati in misura inferiore (+2,9% nel semestre). Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è in costante diminuzione e pari all’8,5% per le abitazioni usate e al 5,2% per le abitazioni nuove. Anche i tempi medi di vendita si sono ridotti e attualmente occorrono 4,3 mesi per acquistare un’abitazione nuova e 4 mesi, in media, per un’abitazione usata.

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Affitti

Domanda in costante ripresa. La scarsità di alloggi in affitto e il ritorno di studenti e lavoratori in presenza ha portato a un ulteriore rialzo dei canoni del 2,7% nel corso del primo semestre del 2022, riferisce il centro studi. Nonostante i canoni di locazione ormai siano distanti dalle effettive capacità reddituali di molti nuclei, il mercato bolognese dell’affitto continua a crescere. I tempi medi di locazione si sono ridotti al minimo, ossia 1,5 mesi in media per il nuovo e 1,8 mesi per l’usato, segnale di un mercato notevolmente compresso.

Nel corso dei prossimi mesi, prevede Nomisma, gli operatori intervistati parlano di una sostanziale stabilità del numero di compravendite e dei prezzi. Sul fronte della locazione, il numero di contratti dovrebbe mantenersi sui livelli raggiunti a metà anno, mentre i canoni dovrebbero proseguire nella loro crescita.

Non residenziale: uffici e locali commerciali

Nel corso della prima parte del 2022, il comparto non residenziale ha mostrato alcuni segnali di ripresa rispetto alla flessione del 2020 e del 2021. Il numero di transazioni, in particolare, dal 2021 al 2020 è aumentato del 31% per gli uffici e del 27% per i negozi. Nonostante tale ripresa, il numero di compravendite non ha recuperato ancora i livelli registrati nel 2019, soprattutto per quanto riguarda i negozi. Il segmento degli uffici gode anche di un ritorno di interesse da parte di numerose società di gestione di spazi di coworking che si stanno sviluppando anche a Bologna in maniera diffusa.

I prezzi degli uffici sono aumentati dell’1,5% nel corso della prima parte del 2022 e si tratta del terzo semestre consecutivo di variazioni positive, cosa che non accadeva dal lontano 2008. Anche i valori di compravendita dei negozi hanno registrato variazioni positive e pari allo 0,7% nei primi sei mesi del 2022. Nonostante tali variazioni, i proprietari tendono ancora a mantenere elevate le aspettative in fase di trattativa e gli sconti tra prezzi richiesti e prezzi effettivi tendono ancora a rimanere elevati, rispettivamente del 12,5% per gli uffici e dell’11,5% per i negozi. Il ritorno di interesse della domanda, invece, ha provocato una riduzione dei tempi medi di vendita. Per gli uffici si è passati da 8,5 mesi in media a 8 mesi in un semestre, mentre per i negozi il passaggio è stato da 8,5 mesi a 7,8 mesi in media. Sul fronte della locazione la situazione appare meno vivace.

Per gli uffici i canoni medi sono aumentati dello 0,9% in un semestre, mentre i tempi medi di locazione di un ufficio si sono ridotti da 6,5 mesi a 6 mesi in media. Per quanto riguarda i negozi, al contrario, i canoni diminuiscono del -0,7% sul semestre e del -1,0% sull’anno. La scarsità di domanda rispetto ad un’offerta in aumento è anche il risultato del post pandemia, quando molte società non riescono più a sostenere i costi di affitto di negozi. Ciononostante, i tempi medi di locazione si sono comunque assestati attorno ai 6 mesi in media.

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