Martedì, 3 Agosto 2021
Economia

Mercato immobiliare, come sta andando nei primi sei mesi del 2021

Gli indicatori principali denotano una tendenza abbastanza univoca, ma non per tutte le tipologie di immobili

Prezzi in rialzo, aumento delle compravendite, e la maggior parte degli agenti che prevedono un pieno recupero dei livelli pre-pandemia entro la fine dell'anno. E' quanto emerge dal secondo osservatorio sul mercato immobiliare 2021, elaborato da Nomisma.

Comparto residenziale

Al termine del 2020 il numero di compravendite a Bologna si è ridotto del -15,1%, ma nel primo semestre 2021 prosegue la fase di recupero grazie a una domanda particolarmente attiva. I prezzi nei primi sei mesi dell’anno hanno registrato una variazione positiva pari al 2% in media. Il dato si differenzia leggermente se si considerano le abitazioni usate (2,2%) o quelle nuove (1,3%).

Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è ridotto nel corso del primo semestre e per le abitazioni usate si è passati dall’11,5% al 9,5%. I tempi medi di vendita nella prima parte dell’anno sono risultati stabili e pari a 5,5 mesi per le abitazioni nuove, mentre si sono ridotti da 5,2 a 4,5 mesi per le abitazioni usate.

A fronte di tali dati la maggioranza degli agenti (circa il 68%) è certa di un pieno recupero del mercato delle compravendite nel corso del 2021. La domanda continua a polarizzarsi tra chi può permettersi di accedere a un mutuo per acquistare un’abitazione di nuova costruzione o con maggiori metri quadrati e spazi verdi e chi invece è costretto al mercato dell’affitto o a soluzioni in proprietà ma al di fuori da Comune.

Considerando il Superbonus 110% gli agenti intervistati riportano un aumento della domanda di immobili che potrebbero rientrare nella misura, ma non evidenziano effetti diretti sui valori.

Comparto non residenziale

Il settore degli immobili non residenziali a Bologna ha subito una forte riduzione nel corso del 2020 e nei primi mesi del 2021 la situazione non sembra essere destinata a una ripresa.

Il numero di compravendite si è ridotto in modo rilevante nel corso del 2020, raggiungendo una contrazione del -25% per il settore direzionale e del -43% per quello commerciale. Nel direzionale la domanda di acquisto ha continuato a ridursi anche nella prima parte del 2021. Tali dinamiche hanno contribuito a una riduzione del livello dei prezzi su base annuale del -1,9% nonostante vi sia una lieve crescita nella prima parte del 2021 (+0,4%). Gli sconti medi tra prezzo offerto e richiesto si sono allungati da 9 a 10 mesi in media.

Sul fronte locativo, l’andamento dei canoni è risultato negativo sia sul semestre sia sull’anno (rispettivamente -1% e -3,6%) e i tempi medi di locazione restano ancora distanti rispetto ai livelli di fine 2019, attestandosi a 7 mesi in media. Il segmento commerciale ha sofferto maggiormente l’ultimo anno scontando l’assenza di una domanda attiva e dei flussi turistici. I prezzi si sono ridotti del -2,8% su base annuale, mentre risultano stabili nella prima parte del 2021 (+0,1% su base semestrale).

Tali dinamiche si sono riflesse sul divario tra prezzo offerto e prezzo effettivo, aumentato fino al 13,5%. I tempi medi di vendita di un negozio a Bologna, invece, si sono attestati attorno a 9,5 mesi, stabili rispetto alla precedente rilevazione. All’interno del segmento della locazione, la situazione risulta simile con tempi per locare un negozio attorno ai 6,5 mesi.

Previsioni settore residenziale

Nel corso dei prossimi mesi gli operatori prevedono una ripresa del numero di compravendite e del numero di locazioni. Tali andamenti saranno legati a un incremento dei prezzi, mentre i canoni dovrebbero rimanere stabili

L'analisi

“Nel primo semestre 2021 i principali indicatori di mercato tornano a risalire. L’intensità della domanda è stata il fattore determinante di tale ripresa, al quale hanno fatto seguito la velocità di assorbimento e la dinamica delle compravendite. Bologna risulta la città con la maggiore dinamicità nella prima parte dell’anno. Anche la dinamica dei prezzi è tornata ad essere positiva, compensando in parte le flessioni degli ultimi semestri, mentre la convergenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è proseguita riducendo le distanze tra le parti”

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