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Mercato immobiliare a Bologna: prezzi in leggero aumento, calano in zona Saffi

Un lieve aumento dei prezzi in città pari al +0,3% rispetto al secondo semestre 2015. E' quanto emerge dal 48° "Osservatorio Immobiliare": le quotazioni quartiere per quartiere

Un lieve aumento dei prezzi in città pari al +0,3% rispetto al secondo semestre 2015. E' quanto emerge dal 48° "Osservatorio Immobiliare" redatto da Tecnocasa, la rete di agenzie immobiliari oin franchising. 

"Il mercato è vivace in tutta la città, sia grazie alla ritrovata fiducia dei potenziali acquirenti sia alla maggiore facilità di accesso al credito", si legge nel report "Nelle zone centrali e a San Donato sono attivi soprattutto gli investitori, categoria che si sta affacciando nuovamente nelle zone di Murri, Murri Alta, Battindarno e Barca. Continua il momento positivo dei giardini Cavaticcio e Centro di Bologna è interessato da ristrutturazioni e riqualificazioni da parte di piccole imprese che acquistano uffici, li frazionano e li rivendono cambiandone la destinazione d’uso in residenziale. Nuove villette a schiera in classe A+ e nuove palazzine con sistema geotermico stanno nascendo a Santa Viola, altri interventi in classe energetica elevata sono stati completati in via Friuli e via Valle d’Aosta". 

CENTRO. Quotazioni stabili in zona Indipendenza – Marconi, dove i potenziali acquirenti spesso acquistano in contanti oppure con l’aiuto di mutui di importo contenuto. Le compravendite sono divise equamente tra prima casa ed investimento, ad esempio genitori che acquistano per figli o parenti che studiano o lavorano a Bologna.

Si tratta in genere di persone in arrivo dal sud Italia e, in parte minore, dalla Riviera Romagnola interessati a trilocali e quattro locali, in modo da poter affittare le camere in eccesso: il canone di una stanza singola si attesta su 250-300 euro/mese.

Tagli più ampi invece per le prime case: quattro locali e cinque locali, e di solito si tratta di persone che già vivono nel Centro storico.

La zona che si sviluppa intorno a via Marconi registra oggi prezzi medi di 2400 euro al mq per immobili in buono stato; quotazioni simili per le soluzioni posizionate in via San Felice. In queste zone il ristrutturato/nuovo arriva a 3300 euro al mq, in calo gli immobili a ridosso della Stazione Ferroviaria (1800-2000 euro), dove sono presenti specialmente gli investitori.

Le soluzioni più prestigiose, nei pressi delle Due Torri, su via Indipendenza e in via Ugo Bassi arrivano a 4200 euro al mq se in ottimo stato, mentre scendono a 2500-2600 se in buono stato. Continua il trend positivo della zona dei giardini “Cavaticcio” dopo che il Comune ha riqualificato via del Porto, migliorando il verde pubblico e intensificando i servizi: si trovano soluzioni degli anni ’60-’70 a prezzi medi di 2000 euro/mq. Tante le ristrutturazioni di ufficiin centro  da parte di piccole imprese le quali acquistano, riqualificano, frazionano e infine cambiano la destinazione d’uso in residenziale. Il nuovo si vende a 3400-3500 euro.

MAZZINI – SAVENA. Quotazioni in aumento del 4,6%. In leggero rialzo nell’area di Fossolo 2 – Emilia Levante – Bellaria, dove salgono le compravendite grazie soprattutto ad una maggiore facilità di accesso al credito. La domanda proviene in genere da coppie e famiglie in cerca della prima casa e qualche transazione da parte di investitori. Chi acquista per mettere a reddito si focalizza su bilocali dal valore compreso tra 90 e 120 mila euro, per poi affittarli a lavoratori trasfertisti o a famiglie a 400-450 euro al mese con canone concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca al 10%.

Le richieste di acquisto di prima casa si concentrano soprattutto su trilocali. Le zone dove si realizza il maggior numero di compravendite sono quelle di via Bellaria e via Lombardia con valutazioni intorno ai 1700 euro al mq da ristrutturare e 2000 euro al mq in buono stato. La zona di Emilia Levante risulta penalizzata dal traffico della via Emilia, pertanto le quotazioni medie scendono a 1500-1800 euro al mq. Interessante l’area “Fossolo 2”, intorno al centro commerciale: i prezzi oscillano tra 2000 e 2100 euro al mq, fino a punte massime di 2400-2500 mq per tipologie ristrutturate. In via Friuli e in via Valle d’Aosta, sono stati realizzati appartamenti di grandi dimensioni in classe A: nella prima zona i prezzi sono di 2800 euro, nella seconda salgono a 3000 .

SAN DONATO – SAN VITALE. Valori in aumento del 2,4%. Crescono le richieste e le compravendite. Si tratta soprattuto di investitori perché la zona è adiacente al centro, commerciale e ben servita, mentre le famiglie preferiscono l’area di San Donnino più decentrata, residenziale e molto verde. Ad acquistare per investimento sono spesso genitori di studenti universitari o di lavoratori e le tipologie più richieste sono bilocali dal valore medio compreso tra 100 e 130 mila euro. La domanda è sempre alta grazie all’università, all’ospedale Sant’Orsola, la sede della Regione, la Fiera, la sede Unipol e della Guardia di Finanza.

San Donnino, invece, vede la presenza di famiglie, anche grazie alla pista ciclabile che collega la zona del Pilastro direttamente con il centro della città e al rifacimento del centro del quartiere San Donato. Le aree più gettonate sono viale della Repubblica, via della Torretta e la zona di San Donnino, dov’è possibile acquistare appartamenti degli anni ’60 in buono stato a 1600-1700 euro al mq. Su viale della Repubblica si trovano inoltre tipologie costruite tra il 2000 ed il 2005, alcune in edilizia convenzionata, con quotazioni comprese tra 2300 e 2800 euro.

BOLOGNINA – CORTICELLA. Prezzi stabili. In questa area della città a comprare sono soprattutto famiglie, coppie e single in cerca dell’abitazione principale. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali, preferibilmente posizionati in vie interne, meno trafficate e più silenziose. L’area di Bolognina – Piazza Unità è popolare ed è composta prevalentemente da palazzi costruiti tra gli anni ’50 e ’60, i cui valori oscillano tra 1000 e 1400 euro al mq. La zona più apprezzata, e dove le quotazioni sono più elevate (circa 2000 euro), è quella che si sviluppa intorno a via Matteotti, dove ci sono tipologie degli anni ’70 e soluzioni storiche degli anni ’20-’30. Da segnalare che in seguito al completamento dei lavori per l’Alta Velocità su via Carracci la zona ha subito un processo di riqualificazione ed un miglioramento della viabilità grazie al rifacimento del manto stradale ed alla creazione di una nuova pista ciclabile. 

SAFFI. Quotazioni in discesa (-4,9%). In calo nelle zone di Battindarno e Barca, con segnali di ripresa che si erano già intravisti nel 2015. Chi investe cerca soprattutto bilocali e trilocali dal valore compreso tra 80 e 120 mila euro. Chi compra per abitare si focalizza in genere sui trilocali, preferibilmente realizzati negli ultimi 20 anni; piace molto il riscaldamento autonomo ma in quest’area della città sono poche le abitazioni ad averlo in dotazione. La parte più richiesta della Barca si sviluppa attorno alle Terme Felsinee, dove gli edifici degli anni ’60-’70 sono immersi nel verde e una tipologia già ristrutturata si scambia a 2500-2600 euro al mq.

Nei pressi di Croce di Casalecchio si estende il Centro Primavera, area circondata da parchi condominiali di grandi dimensioni che costano in buono stato 2300 euro al mq. Piacciono le soluzioni sorte di recente alle spalle di via della Barca, i cui valori non superano 2800-2900 euro al mq: si tratta di palazzi di 5 piani realizzati non oltre il 2009, con attenzione al risparmio energetico e materiali di qualità.

La parte più popolare della Barca si è sviluppata negli anni ’60-’70 con complessi condominiali dell’Ente Autonomo, inseriti in una zona verde e dotata di campi sportivi: negli ultimi dieci anni sono state riscattate molte abitazioni e i prezzi oscillano tra 1200 per quelle più economiche e 1800 euro al mq per quelle ristrutturate.

Al centro di Battindarno, tipologie degli anni ’70 si vendono a 1600-1800 euro al mq in ottimo stato e a circa 1400 euro al mq con qualche lavoro da effettuare. Nella zona di via Borghese, via de Carolis e via Tintoretto sono presenti stabili più recenti che piacciono perché termoautonomi ma, poiché difficilmente sono in vendita, i prezzi sono più alti e toccano 2200 euro al mq.

Le villette a schiera in via Borghese e via De Carolis: per una soluzione della seconda metà degli anni ’90 si devono mettere in conto 550-590 mila euro. Piace il Parco della Certosa perché verde e ben collegata al centro grazie a vie pedonali e piste ciclabili. Qui si possono acquistare appartamenti degli anni ’50 in buone condizioni a 1600-1700 euro al mq, oppure tipologie degli anni ’90 che in buono stato hanno un valore di 2500 euro al mq. In zona Battindarno, e precisamente in via Borghese, si possono comprare appartamenti nuovi in classe A con una spesa di 2500-2600 euro al mq. Stesse quotazioni si registrano per le soluzioni in fase di realizzazione grazie al recupero di un fabbricato artigianale in via Pallotti. In direzione della via Emilia si trova la zona di Santa Viola caratterizzata da abitazioni antiche risalenti ai primi anni del ‘900, dove ci sono anche soluzioni costruite alla fine degli anni ’90: queste ultime si possono acquistare a 2000 euro al mq se ben tenute. Da segnalare che in zona Santa Viola sono al lavoro cantieri per la realizzazione di villette a schiera in classe energetica A+ (prezzo di vendita 3000 euro al mq) e palazzine dotate di sistemi geotermici (prezzo di vendita 2800 euro al mq). 
Quotazioni in lieve rialzo in zona Saffi nella prima parte del 2016. Aumenta infatti il numero delle richieste di acquisto, grazie ad una maggiore facilità di accesso al credito. Le compravendite nel quartiere si concentrano sul mercato della prima casa e le tipologie più richieste sono trilocali e quattro locali che non necessitino di importanti lavori di ristrutturazione. Il quartiere è sorto tra gli anni ’30 e ’50 nei pressi della stazione ferroviaria. Tra le strade maggiormente richieste da segnalare via Montello, traversa di via Saffi, dove si possono acquistare appartamenti in piccoli contesti residenziali degli anni ’30 a valori compresi tra 1700 e 2000 euro al mq. 

MURRI – SAN MAMOLO. Lieve rialzo dei prezzi (+1,3%). Quotazioni in leggero aumento nell’area di Murri e di Murri Alta. Cresce infatti il numero delle richieste e delle compravendite. Da segnalare anche l’acquisto da parte di qualche investitore, categoria che negli ultimi anni era praticamente scomparsa. Chi compra per mettere a reddito preferisce, se possibile, acquistare tipologie già affittate, oppure da in locazione a giovani coppie e famiglie: la tipologia più richiesta è il bilocale tuttavia si comprano anche piccoli trilocali, con una spesa complessiva che in genere è compresa tra 100 e 150 mila euro. Il mercato immobiliare di quest’area è comunque alimentato soprattutto da compravendite di prime case oppure di soluzioni migliorative. Si sono mosse infatti famiglie alla ricerca di tagli ampi come il quattro locali. La zona di Murri si divide tra Murri Alta e Murri Bassa. Nella zona di Murri Bassa, con condomini che vanno da metà anni ’50 fino agli anni ’70, le quotazioni oscillano da 2000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare fino a 2600 euro al mq per quelle già ristrutturate.

La zona di Murri Alta invece è più signorile, con appartamenti che vanno dallo stile Liberty alle soluzioni degli anni ’50. Le quotazioni per un immobile ristrutturato può oscillare intorno a 3400-3500 euro al mq. Ben quotate anche le abitazioni che sorgono nel quartiere San Mamolo, che ha il vantaggio di trovarsi più vicino al centro: 3000 euro al mq. Da segnalare infine una buona domanda di box auto ed una scarsa offerta, inoltre la forbice tra il prezzo richiesto e la disponibilità di spesa è ancora ampia. Attualmente un box singolo si vende a circa 22 mila euro. (dati: Tencocasa)
 

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