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IMU: cosa è, chi deve pagarla e come si calcola

Tutto quello che c'è da sapere su questa imposta

Spesso si sente di pagare di Imu, ma di cosa si tratta? Come si paga e come si calcola? Partiamo specificando che l'IMU è un'imposta sul possesso degli immobili, che si versa per la seconda abitazione di proprietà e altri immobili e si calcola applicando al valore dell’immobile l’aliquota deliberata annualmente dal Comune.

L'Imu non si paga per l'immobile adibito ad abitazione principale del soggetto passivo di imposta, e per gli immobili a esso equiparati, ad eccezione di quelli classificati nelle categorie catastali A1, A8 o A9 che rimangono assoggettati all'imposta.

Abitazione Principale

Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto dei fabbricati come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente, così specificato sul sito del Comune di Bologna.  Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano ad un solo immobile; in questo caso i coniugi scelgono l’abitazione da esentare da Imu mentre l’altra sarà soggetta all’imposta.

Le agevolazioni si applicano a una sola abitazione principale per ogni nucleo familiare anche nel caso in cui uno dei due immobili non sia direttamente adibito ad abitazione principale, ma rientri tra le fattispecie equiparate; se, per esempio, uno dei due coniugi ha il possesso e la dimora abituale con residenza anagrafica in un'abitazione e l'altro coniuge è dipendente delle forze dell'ordine e possiede un'altra abitazione, l'esenzione può essere applicata ad uno solo dei due immobili, mentre l'altro sarà soggetto ad Imu.
Quando invece i componenti del nucleo familiare hanno fissato la residenza anagrafica in immobili situati in comuni differenti, nessuno dei due immobili può essere considerato abitazione principale; in questo caso l'esenzione Imu non spetta, a meno che i due coniugi non risultino separati o divorziati. (Corte di Cassazione Ordinanza n. 20130 del 24/09/2020 e Ordinanze nn. 4166 e 4170 del 19/02/2020).

Immobili equiparati all'abitazione principale

Sono equiparati all’abitazione principale per le agevolazioni Imu i seguenti immobili:

  • l'unità immobiliare, e le relative pertinenze, posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata
  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari e relative pertinenze, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative indicate destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica 
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale
  • la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice, che costituisce anche, per l'applicazione dell'imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso
  • un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, come pure dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall'art. 28, comma 1, del D.Lgs. n. 139 del 2000, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Abitazione principale in categoria A/1, A/8 o A/9

Gli immobili adibiti ad abitazione principale, e quelli ad essa equiparati, di categoria catastale A/1, A/8 o A/9, sono invece soggetti ad Imu. Dall'imposta dovuta per queste abitazioni e per le relative pertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200 euro rapportati al periodo dell'anno in cui si protrae la destinazione di abitazione principale.
La detrazione di imposta per l’abitazione principale, va suddivisa in parti uguali tra i possessori dell'immobile che vi dimorano abitualmente indipendentemente dalla quota di possesso.

Pertinenze dell’abitazione principale

Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (qualora abbiano le caratteristiche di soffitta o cantina e siano ubicate nello stesso edificio o complesso immobiliare in cui è sita l'abitazione principale), C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in Catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

Chi è tenuto al versamento dell’Imu

Sono soggetti all’imposta municipale propria:

  • coloro che possiedono immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, come proprietari oppure come titolari dei diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
  • il genitore affidatario dei figli, per la casa familiare in categoria catastale A/1, A/8 o A/9, assegnata a seguito di provvedimento del giudice;
  • il coniuge superstite titolare del diritto di abitazione previsto dall’art. 540 del Codice Civile sulla casa, adibita a residenza familiare, in categoria A/1, A/8 o A/9, per la quota che era di proprietà del coniuge deceduto;
  • l'amministratore del condominio, per conto di tutti i condomini, per le parti comuni dell'edificio che sono accatastate in via autonoma come bene comune censibile;
  • i concessionari in caso di concessione di aree demaniali;
  • i locatari in caso di locazione finanziaria, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto, anche per gli immobili da costruire o in corso di costruzione.

In presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di una autonoma obbligazione tributaria e nell'applicazione dell'imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o delle agevolazioni.

Calcolo Imu online

Il servizio consente ai cittadini il calcolo dell'Imu dovuta e la stampa del modello F24 da utilizzare per il pagamento presso gli sportelli bancari o gli uffici postali. L'accesso al servizio può essere libero oppure come utente registrato tramite SPID (Sistema Pubblico d’Identità Digitale).

Tramite l'accesso autenticato è possibile effettuare il calcolo personalizzato dell’imposta, sulla base dei dati relativi alla propria situazione immobiliare disponibili negli archivi comunali.

Il valore degli immobili

L’Imu si calcola moltiplicando la base imponibile (costituita dal valore degli immobili: fabbricati, terreni agricoli e aree fabbricabili) per l’aliquota deliberata annualmente dal Comune.

Il valore dei fabbricati

Per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale.
Il valore dei fabbricati è ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in Catasto, rivalutate del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori:

  • 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
  • 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 e D/5;
  • 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
  • 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1

Periodo di possesso

L'Imu è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso.
Il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto, è computato per intero.
Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all'acquirente e l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.
La quantificazione dell'imposta in ragione di mesi va effettuata anche con riferimento alla situazione oggettiva dell'immobile ed al verificarsi delle condizioni previste per l'applicazione delle agevolazioni, conseguentemente, se le caratteristiche strutturali o d'uso cambiano nel corso del mese, bisogna considerare come protratti per l'intero mese quei caratteri distintivi agli effetti dell'Imu che si sono prolungati per maggior tempo nel corso del mese stesso.

Fonte: comune.bologna.it

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