Quanto costa comprare casa a Bologna: i prezzi zona per zona

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Lenta e inesorabile, continua la crescita dei prezzi degli immobili a Bologna. Sia per gli affitti che per le compravendite, il mercato immobiliare bolognese si conferma tra i più costosi di Italia. Lo dice lo studio dell’osservatorio di Tecnocasa, che ha analizzato il mercato del primo semestre del 2023. 

Il valore delle abitazioni di Bologna è sostanzialmente stabile, con un lieve rialzo dello 0,1% rispetto al semestre precedente. Dopo la brusca frenata del 2020, il trend in rialzo viene di fatto confermato, continuando sulla scia di crescita già registrata dal 2016 in poi.

Il valore immobiliare nei quartieri

L’osservatorio divide Bologna in sette aree: centro, Mazzini-Savena, San Donato-San Vitale, Bolognina-Corticella, Borgo Panigale, Saffi, Murri-San Mamolo.

Centro

Per quanto riguarda il centro storico, i prezzi delle case sono diminuiti del 3%. Il motivo, si legge nel rapporto di Tecnocasa, “si deve ricercare nell’aumento dei tassi di interesse e nelle restrizioni che il piano regolatore ha posto relativamente ai cambi d’uso nel centro storico. Questo ha comportato una difficoltà nella vendita dei tagli da frazionare superiori a 100 mq”. La zona si presta bene a investimenti destinati a case vacanze e affitti brevi: “Sono, infatti, in aumento gli investitori che cercano immobili da destinare alla casa vacanza e a strutture ricettive turistiche. Tra le zone con valori più contenuti ci sono quelle della Stazione e quella universitaria, i cui valori medi si aggirano intorno a 3000 € al mq. Sono più costose le case presenti in via Marconi e nelle strade limitrofe, i cui valori immobiliari oscillano da 2000 a 4000 € al mq con punte di 5000 € al mq per le soluzioni signorili e ristrutturate in piazza Malpighi, via D’Azeglio, via Galvani, via dell’Indipedenza. Sul segmento alto si registra molta offerta e poca domanda, a causa di prezzi troppo elevati. La forte presenza di affitti turistici sta determinando una carenza di offerta di immobili in locazione”. Delegando, quindi, il mercato degli affitti canonici al nuovo fenomeno degli studentati privati: “Infatti, diversi investitori istituzionali stanno procedendo alla costruzione di student housing per rispondere alla elevata domanda di immobili in affitto da parte di studenti”.

San Donato-San Vitale

Il valore delle case, qui, è in aumento dello 0,9%. L’offerta è inferiore alla domanda, dato che la zona è di forte attrattiva grazie alla presenza di “facoltà universitarie, dell’ospedale S. Orsola, della sede della Regione, della Fiera di Bologna, della Guardia di Finanza e del Centro Meteorologico Europeo che è stato inaugurato in primavera. A San Donato i prezzi medi si aggirano intorno a 2500-3000 € al mq mentre a San Donnino i prezzi scendono a 2200 € al mq”. A vendere sono tendenzialmente eredi o investitori che hanno scelto di dismettere le attività di short rent, mentre a comprare sono genitori di studenti universitari e famiglie. Essendo una zona a ridosso del centro ma con prezzi ancora relativamente bassi, la domanda di acquisto e di locazione si è fatta molto alta, anche a causa “saturazione del mercato del centro città a causa degli affitti turistici”. Il prezzo medio a cui si affitta un trilocale è di 1.000 euro.

Saffi

In questa macroarea il prezzo degli immobili è aumentato dello 0,2%. Essendo un’area eterogenea, il prezzo cambia a seconda della zona: 2.500 euro verso il centro, attorno ai 2mila per le zone più popolari. Nella zona di via Battindarno c’è stato un discreto aumento dei prezzi, “legato in parte anche alla vendita di alcuni complessi di nuova costruzione in classe A3 a 3500 € al mq. C’è, infatti, molto interesse per il nuovo, per il risparmio energetico. Anche le case usate hanno subito un rialzo dei valori dal momento che l’offerta è molto bassa. L’usato ha prezzi che oscillano da 2000 a 3000 € al mq. Un buon riscontro c’è per l’a- rea del Parco della Certosa, che piace perché verde e ben collegata al centro della città grazie a vie pedonali e piste ciclabili”.

In questa zona è forte l’impatto della costruzione del tram, che sta già alzando i prezzi degli immobili. In zona Santa Viola il mercato è molto attivo, sia per la compravendita di soluzioni indipendenti, come villette a schiera, sia per la realizzazione – anche qui – di case vacanza e B&B. 

Murri-San Mamolo

In questa zona, in cui rientra anche l’area di via Saragozza, i prezzi sono stabili e in media più alti rispetto al resto della città, motivati soprattutto dalle abitazioni signorili e alla vicinanza con l’area pedecollinare. Le case arrivano anche ai 5mila euro al mq, mentre un buon usato si compra anche a 3mila al mq. Verso San Luca i prezzi si aggirano mediamente intorno a 4000 € al mq, per scendere intorno a 3000 € al mq verso lo Stadio.

I prezzi in provincia

Qui, naturalmente, i prezzi sono sensibilmente più bassi rispetto alla città, anche se con sostanziali differenze tra i diversi Comuni. Per quelli più a ridosso di Bologna, come ad esempio Casalecchio di Reno, un’abitazione nuova arriva fino ai 3.900 euro al mq, mentre un appartamento usato parte dai 1.800 euro al mq. Le case costano più in pianura rispetto all’Appennino bolognese. Ad esempio, a Granarolo dell’Emilia il costo al mq di una casa nuova è, in media, di 2.800 euro al mq; a Marzabotto, invece, non supera i 1.550 euro al mq.