Così Airbnb si è presa Bologna: la mappa delle zone più 'affittate' (e chi ci guadagna)

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Molti dei turisti che hanno trascorso il fine settimana di Pasqua a Bologna hanno soggiornato in un Airbnb. Probabilmente hanno affittato per tre notti un appartamento nella fetta di città che sta tra Strada Maggiore e le vie Indipendenza e Irnerio, oppure nelle vicinanze del Pratello e Sant'Isaia: perché è qui che si concentra la maggior parte degli annunci dentro il centro storico.

Uscire dal portone del condominio e ritrovarsi a passeggiare sotto i portici, a due passi dall'osteria in cui gustare un piatto di lasagne o di tortellini o dalla finestrella di via Piella per scattarsi un selfie è d'altronde la messa in pratica in salsa bolognese del motto "live like a local" ("vivi come un abitante del posto"), una delle campagne pubblicitarie del colosso online statunitense che mette in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di una stanza o un appartamento da affittare per brevi periodi.

La città 'divisa in due': la mappa degli Airbnb

Sotto le Due Torri la crescita degli affitti brevi negli ultimi anni è stata esponenziale, tanto da preoccupare anche l'attuale amministrazione: +300% tra il 2016 e il 2023. Oggi gli annunci disponibili nel capoluogo sono 4720 e oltre sette su dieci sono di interi case o appartamenti. Le strutture si concentrano soprattutto nelle zone più eleganti dentro le mura, con i quartieri Santo Stefano e Porto-Saragozza in testa. L'asse Strada Maggiore-Rizzoli-Ugo Bassi-San Felice divide la pianta in due emisferi, dove quello nord (il Ghetto ebraico, via Marsala, l'area intorno a Piazza VIII Agosto) è quello più popolato dagli Airbnb. Fuori le mura, la fascia più gettonata va dalla Cirenaica a San Donato, grazie anche alla vicinanza con la fiera e con l'ospedale Sant'Orsola, e la Bolognina, quartiere che da qualche anno ha iniziato a vivere un processo di riqualificazione e gentrificazione. Si trovano vari annunci anche in periferia: Borgo Panigale, Fossolo, Due Madonne.

Emergenza abitativa, faccia a faccia Clancy-Airbnb: "Regolamentare affitti brevi", "D'accordo, ma quante case sfitte"

Lo strapotere dei multiproprietari e i guadagni da capogiro

Nata come opportunità per gli 'host' di avere un guadagno con cui arrotondare lo stipendio, sulla spinta del turismo di massa Airbnb si è trasformato in un fenomeno di sharing economy che ha impattato sensibilmente sul mercato immobiliare delle città: ha contribuito all'innalzamento dei prezzi, ha acuito la crisi abitativa vissuta da chi vi risiede e ha portato alla creazione di veri e propri potentati degli affitti brevi.

Sempre secondo i dati raccolti dal progetto indipendente Inside Airbnb, a utilizzare la piattaforma sono soprattutto i multiproprietari (60% degli annunci): non solo agenzie che gestiscono centinaia di appartamenti diversi ma anche singoli che dispongono di decine di case e stanze sparse in tutta la città. Il reddito medio derivato dagli affitti brevi è di 8.794€ annui, 136€ a notte.

Ma è spulciando tra i singoli casi che si scopre la vera portata del giro d'affari: grazie al loro loft in via Castiglione una coppia di host, entrambi già lavoratori, guadagna 1900 euro al mese in più, mentre uno dei 13 appartamenti gestiti da un'agenzia, che ha registrato 250 prenotazioni negli ultimi 12 mesi, ha fruttato da solo quasi 68mila euro all'anno. Oltre a rendere una barzelletta l'invito della compagna a diventare host “per guadagnare qualcosa in più" oppure “per incontrare nuove persone" (visto che la presenza fisica da parte dei grandi proprietari è improbabile), il fatto che Airbnb sia diventato un affare in mano di pochi solleva interrogativi su quanta della ricchezza che genera venga poi restituita al territorio che sfrutta.

Molti annunci rimangono vuoti

Per 'affitto breve' o, più propriamente, locazioni brevi, la legge italiana intende un contratto di locazione non più lungo di 30 giorni: è entro questa durata che l'imposta prevista è la cedolare secca del 21%, un tipo di tassazione piuttosto vantaggioso, che dal 2017 viene prelevata direttamente sul portale dopo un contenzioso tra il fisco italiano e il colosso americano. Per un contratto di al massimo 30 giorni non è obbligatoria la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

La quasi totalità degli host a Bologna vive di affitti brevi, anzi brevissimi: le prenotazioni durano dalla notte singola a tre notti e pochissime vanno oltre la settimana. E non tutti sono attivi con frequenza, anzi: dei quasi 4500 totali soltanto 1738 annunci hanno accumulato almeno due mesi di attività nell'ultimo anno, e 951 sono rimasti invece completamente vuoti.